Η αλλαγή χρήσης ακινήτων για τη δημιουργία νέων κατοικιών μπαίνει σε νέα τροχιά, μετά τη θέσπιση ρύθμισης που επιτρέπει τη μετατροπή επαγγελματικών, βιοτεχνικών και βιομηχανικών κτιρίων σε χώρους κατοικίας. Η ρύθμιση αφορά ακίνητα σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές σε ολόκληρη την Ελλάδα, τα οποία μέχρι σήμερα δεν μπορούσαν να αξιοποιηθούν για τον σκοπό αυτό λόγω περιορισμών στις χρήσεις γης. Η νέα νομοθεσία δίνει τη δυνατότητα μετατροπής ολόκληρων κτιρίων ή τμημάτων τους, ακόμη κι αν κάτι τέτοιο δεν επιτρεπόταν από τους ισχύοντες όρους δόμησης της περιοχής.
Τι προβλέπει η αλλαγή χρήσης ακινήτων
Σύμφωνα με τη νέα νομοθετική ρύθμιση, επιτρέπεται πλέον η αλλαγή χρήσης χώρων που βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου κτιριακού όγκου, χωρίς να απαιτείται πρόσθετη δόμηση. Η ρύθμιση καλύπτει χιλιάδες επαγγελματικά, βιοτεχνικά και βιομηχανικά κτίρια που δεν μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για τον αρχικό τους σκοπό και έμεναν ουσιαστικά ανεκμετάλλευτα. Περιλαμβάνονται ακίνητα σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές, τα οποία ανεγέρθηκαν με ειδικές πολεοδομικές παρεκκλίσεις, καθώς και περιπτώσεις στις οποίες έχει ήδη ολοκληρωθεί η τακτοποίηση αυθαιρεσιών. Ο γενικός κανόνας θέλει τη νέα χρήση να προβλέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις της κάθε περιοχής, ωστόσο για την κατοικία προβλέπονται και εξαιρέσεις, οι οποίες επιτρέπουν τη μετατροπή ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης, των γενικών ή ειδικών περιορισμών, ακόμη και ειδικών χωροταξικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων.
Η ρύθμιση προβλέπει δύο διαφορετικά μονοπάτια αδειοδότησης, ανάλογα με το είδος της παρέμβασης. Όταν η μετατροπή επιφέρει δυσμενέστερη αλλαγή στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης, στα φορτία της στατικής μελέτης, στις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις ή στις διελεύσεις από ορόφους και κοινόχρηστους χώρους, τότε απαιτείται οικοδομική άδεια και ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Αντίθετα, όταν το κτίριο διαθέτει ήδη οικοδομική άδεια για συγκεκριμένη χρήση και η νέα χρήση κατοικίας επιτρέπεται από τις ισχύουσες διατάξεις χωρίς να προκαλούνται οι παραπάνω αλλαγές, τότε αρκεί η ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του κτιρίου, χωρίς περαιτέρω γραφειοκρατική διαδικασία.
Οι αντιδράσεις των φορέων ακινήτων
Η ρύθμιση για την αλλαγή χρήσης ακινήτων βρίσκει θετική ανταπόκριση στους φορείς της αγοράς ακινήτων, καθώς αποτελούσε πάγιο αίτημα του κλάδου εδώ και χρόνια. Ο δικηγόρος Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, τόνισε ότι «με τον τρόπο αυτό αυξάνεται το στεγαστικό απόθεμα χωρίς νέα επιβάρυνση του αστικού χώρου με πρόσθετη δόμηση». Η δήλωση αυτή συνοψίζει τη λογική πίσω από τη ρύθμιση: αντί να χτίζονται νέα κτίρια σε ήδη πυκνοδομημένες περιοχές, αξιοποιούνται υπάρχοντα κτίρια που έχουν μείνει εκτός χρήσης ή υπολειτουργούν.
Η πρωτοβουλία έρχεται σε μια περίοδο όπου η στεγαστική κρίση απασχολεί έντονα την ελληνική αγορά, με τις τιμές ενοικίασης και αγοράς κατοικίας να έχουν σημειώσει σημαντική άνοδο τα τελευταία χρόνια. Η δυνατότητα μετατροπής επαγγελματικών και βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες θεωρείται από τους ειδικούς τρόπος να αυξηθεί η προσφορά στέγης χωρίς να απαιτούνται νέες οικοδομικές άδειες από την αρχή, κάτι που θα μπορούσε να συντομεύσει σημαντικά τους χρόνους υλοποίησης έργων στέγασης.
Τι ισχύει για τα κτίρια εντός σχεδίου
Η νέα ρύθμιση εξακολουθεί να βρίσκεται σε φάση οριστικοποίησης όσον αφορά επιμέρους λεπτομέρειες, ειδικά για τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια που βρίσκονται σε εντός σχεδίου περιοχές και οικισμούς. Το σκηνικό αυτό διαμορφώνεται σταδιακά, με στόχο να καλύψει το σύνολο των περιπτώσεων που αφορούν την αλλαγή χρήσης ακινήτων σε κατοικία. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εμπίπτουν στις προαναφερόμενες κατηγορίες αναμένεται να έχουν πλέον τη δυνατότητα να διεκδικήσουν τη μετατροπή των κτιρίων τους, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει η νομοθεσία.
