Το νέο κληρονομικό δίκαιο για τα ακίνητα άλλαξε την περασμένη εβδομάδα, δίνοντας νέα εργαλεία σε χιλιάδες οικογένειες που έχουν στην κατοχή τους εξ αδιαιρέτου ακίνητα. Το πρόβλημα αφορά κληρονόμους που δεν μπορούν να συμφωνήσουν για τη χρήση κοινών περιουσιακών στοιχείων, με αποτέλεσμα ακίνητα μεγάλης αξίας να παραμένουν για χρόνια ανεκμετάλλευτα. Η εφημερίδα ΤΑ ΝΕΑ, σε συνεργασία με την τοπογράφο-πολεοδόμο μηχανικό Γραμματή Μπακλατσή, παρουσίασε έναν εκτενή οδηγό με 10+3 ερωτήσεις-απαντήσεις για όσους βρίσκονται αντιμέτωποι με αυτό το ζήτημα.
Το πρόβλημα των εξ αδιαιρέτου ακινήτων
Σε πολλές ελληνικές οικογένειες, ένα πατρικό σπίτι ή ένα αγροτεμάχιο περνά από γενιά σε γενιά χωρίς ποτέ να μοιραστεί επίσημα ανάμεσα στους κληρονόμους. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περίπτωση όπου μόνο ένας κληρονόμος κατοικεί μόνιμα σε ένα πατρικό ακίνητο, ενώ οι υπόλοιποι συγκύριοι δεν έχουν καμία πρόσβαση σε αυτό, συνεχίζοντας ωστόσο να καταβάλλουν ΕΝΦΙΑ, έξοδα επισκευών και άλλες υποχρεώσεις. Σε άλλες περιπτώσεις, κάποιος έχει χτίσει σπίτι σε κοινό αγροτεμάχιο και θεωρεί ότι το κτίσμα μαζί με τον περιβάλλοντα χώρο ανήκει αποκλειστικά σε αυτόν, ενώ ταυτόχρονα ένας άλλος συγκύριος επιθυμεί να πουλήσει το μερίδιό του, ένας τρίτος να το νοικιάσει και ένας τέταρτος να μη γίνει καμία κίνηση.
Οι ειδικοί προειδοποιούν ότι όσο το ζήτημα παραμένει άλυτο, η αξία της περιουσίας μειώνεται, καθώς αυτή περνά στην επόμενη γενιά με περισσότερους συγκύριους και μικρότερα ποσοστά για τον καθένα. Για τον λόγο αυτό, η λύση δεν πρέπει να αναζητείται απευθείας στα δικαστήρια. Πριν από οποιαδήποτε διανομή, οι ενδιαφερόμενοι οφείλουν να γνωρίζουν επακριβώς τι έχουν στην κατοχή τους, τι επιτρέπεται πολεοδομικά, τι είναι καταχωρισμένο στο Κτηματολόγιο και ποια λύση διατηρεί καλύτερα την αξία του ακινήτου.
Τι σημαίνει «εξ αδιαιρέτου» και πώς λύνονται οι διαφωνίες
Σύμφωνα με τον οδηγό, «εξ αδιαιρέτου» σημαίνει ότι κάθε συγκύριος διαθέτει ένα ιδανικό ποσοστό επί ολόκληρου του ακινήτου και όχι αυτόματα ένα συγκεκριμένο φυσικό τμήμα του. Χαρακτηριστικά αναφέρεται το παράδειγμα τριών αδελφών που έχουν από 1/3 σε οικόπεδο 900 τετραγωνικών μέτρων: αυτό δεν σημαίνει ότι ο καθένας τους δικαιούται αυτόματα 300 τετραγωνικά μέτρα συγκεκριμένης έκτασης. Το ίδιο ισχύει και όταν κάποιος συγκύριος χρησιμοποιεί επί σειρά ετών ένα συγκεκριμένο κομμάτι του ακινήτου, καθώς η πραγματική χρήση δεν ταυτίζεται αυτόματα με αυτοτελή κυριότητα.
Η Γραμματή Μπακλατσή επισημαίνει ότι πολλές οικογενειακές διαφωνίες ξεκινούν ακριβώς από αυτή την παρανόηση, δηλαδή από την πεποίθηση ενός συγκυρίου ότι, επειδή χρησιμοποιεί ένα τμήμα του ακινήτου, αυτό ανήκει αποκλειστικά σε εκείνον. Μία από τις συχνότερες αιτίες σύγκρουσης αφορά ακριβώς τις περιπτώσεις όπου ένας συγκύριος κατοικεί μόνιμα σε κοινό ακίνητο, ενώ οι υπόλοιποι επιβαρύνονται οικονομικά χωρίς αντίστοιχο όφελος.
Τι πρέπει να προσέξουν οι κληρονόμοι
Ο οδηγός συνιστά σε όσους βρίσκονται σε αυτή τη θέση να προχωρήσουν πρώτα σε τεχνικό και νομικό έλεγχο του ακινήτου, πριν επιχειρήσουν οποιαδήποτε διανομή ή δικαστική διεκδίκηση. Ο έλεγχος αυτός περιλαμβάνει επιβεβαίωση των πολεοδομικών δυνατοτήτων του ακινήτου, καθώς και επαλήθευση των στοιχείων που έχουν καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο. Με το νέο κληρονομικό δίκαιο, οι συγκύριοι εξ αδιαιρέτου ακινήτων αποκτούν, όπως σημειώνεται, περισσότερα νομικά «όπλα» για να διαχειριστούν τέτοιες υποθέσεις χωρίς να καταλήξουν σε μακρόχρονες δικαστικές διαμάχες.
Στόχος του οδηγού είναι να βοηθήσει τις οικογένειες να αποφύγουν τους τσακωμούς και να διαφυλάξουν την αξία της περιουσίας τους, κατανοώντας εκ των προτέρων τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από την εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα. Η ενημέρωση αυτή αφορά ιδιαίτερα όσους αναμένεται να κληρονομήσουν ακίνητα σε συνεργασία με άλλα μέλη της οικογένειάς τους, καθώς και όσους ήδη διαχειρίζονται περιουσίες που παραμένουν αμοίραστες εδώ και χρόνια.
