Η κοινωνική κατοικία βρίσκεται στο επίκεντρο νέας μελέτης που εξετάζει τα εμπόδια στην εφαρμογή στεγαστικών προγραμμάτων από δήμους. Η έκθεση της BluPeak Estate Analytics με τίτλο «Στεγαστική κρίση και δήμοι» συγκρίνει το παράδειγμα του Λος Άντζελες με τις προϋποθέσεις εφαρμογής αντίστοιχων παρεμβάσεων στην Ελλάδα. Σύμφωνα με τη μελέτη, το υψηλό κόστος, οι καθυστερήσεις και η ασαφής εικόνα της διαθέσιμης δημοτικής περιουσίας περιορίζουν την αποτελεσματικότητα των προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας. Η έκθεση προτείνει την αξιοποίηση κλειστών και δημοτικών ακινήτων για προσιτά ενοίκια.
Το παράδειγμα των σχεδόν 600.000 δολαρίων στο Λος Άντζελες
Στο Λος Άντζελες, το πρόγραμμα Proposition HHH για τη στέγαση αστέγων εγκρίθηκε το 2016, με δυνατότητα έκδοσης δημοτικών ομολόγων έως 1,2 δισεκατομμύρια δολάρια. Ο σχετικός έλεγχος δημοσιεύθηκε τον Φεβρουάριο του 2022, με στοιχεία έως τον Δεκέμβριο του 2021, και κατέγραψε 1.142 ολοκληρωμένες μονάδες, περισσότερο από πέντε χρόνια μετά την έγκριση του προγράμματος. Ο χρόνος ανάπτυξης των έργων έφθανε από τρία έως έξι χρόνια, γεγονός που ανέδειξε τη δυσκολία γρήγορης ανταπόκρισης στη στεγαστική ανάγκη.
Στα έργα που βρίσκονταν υπό κατασκευή, το μέσο κόστος ανά μονάδα αυξήθηκε από 531.000 δολάρια το 2020 σε 596.846 δολάρια το 2021, ποσό που αφορούσε το συνολικό κόστος ανάπτυξης με χρηματοδότηση από περισσότερες πηγές. Η μέση συνεισφορά του δημοτικού προγράμματος διαμορφώθηκε στα περίπου 134.000 δολάρια ανά μονάδα. Ο ελεγκτής αναγνώρισε την πρόοδο του προγράμματος, επισήμανε όμως ότι ο ρυθμός παράδοσης των κατοικιών υπολειπόταν της επείγουσας ανάγκης που είχε δημιουργηθεί.
Το πιλοτικό πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας στην Αθήνα
Στην Αθήνα, το πιλοτικό πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης σχεδιάστηκε για 70 κλειστές κατοικίες. Η δημοτική πρόσκληση προβλέπει επιδότηση επισκευών έως 10.055 ευρώ ανά διαμέρισμα και μίσθωση για τουλάχιστον τέσσερα χρόνια. Η μελέτη της BluPeak Estate Analytics ζητά τα επιμέρους στάδια του προγράμματος κοινωνικής κατοικίας -πόσες αιτήσεις έγιναν, πόσες εγκρίθηκαν, πόσες συμβάσεις υπογράφηκαν και πόσα διαμερίσματα παραδόθηκαν σε ενοικιαστές- να δημοσιεύονται χωριστά. Με αυτόν τον τρόπο αποτυπώνεται η πραγματική προσθήκη προσιτών κατοικιών και εντοπίζεται το σημείο όπου ενδεχομένως καθυστερεί η διαδικασία.
Η έκθεση αντιμετωπίζει τις 70 κατοικίες ως στόχο που χρειάζεται συστηματική παρακολούθηση και όχι ως τελικό αποτέλεσμα. Η ανακοίνωση ενός αριθμού κατοικιών και η πραγματική εγκατάσταση νοικοκυριών σε αυτές αποτελούν, σύμφωνα με τη μελέτη, δύο διαφορετικά στάδια που δεν πρέπει να συγχέονται. Η δημοσιοποίηση αναλυτικού απολογισμού, υποστηρίζει η έκθεση, θα επιτρέψει να αξιολογηθεί η πορεία του προγράμματος κοινωνικής κατοικίας με βάση πραγματικά στοιχεία και όχι μόνο με βάση τον αρχικό στόχο.
Η παγίδα της αναμονής και οι προτάσεις της μελέτης
Η μελέτη επισημαίνει ως κεντρική παγίδα την αναμονή μέχρι την ολοκλήρωση νέων κατασκευών, όπως ακριβώς συνέβη και στο παράδειγμα του Λος Άντζελες. Προτείνει τη σύγκριση του κόστους των διαθέσιμων λύσεων πριν από την εκκίνηση κάθε προγράμματος, καθώς και τον συνδυασμό νέων έργων με ανακαινίσεις κλειστών ακινήτων και λύσεις άμεσης στέγασης. Για ένα νοικοκυριό που χρειάζεται κατοικία άμεσα, ο χρόνος παράδοσης του διαμερίσματος έχει, όπως σημειώνει η έκθεση, ιδιαίτερη πρακτική σημασία.
Τα κεντρικά ερωτήματα που θέτει η BluPeak Estate Analytics για κάθε πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας είναι ποιο είναι το κόστος ανά σπίτι, πότε παραδίδεται, ποιος κατοικεί σε αυτό και για πόσο διάστημα παραμένει προσιτό το ενοίκιο. Η απάντηση σε αυτά τα ερωτήματα, σύμφωνα με τη μελέτη, αποτελεί προϋπόθεση για να κριθεί αν ένα πρόγραμμα κοινωνικής κατοικίας πέτυχε τον σκοπό του ή παρέμεινε στο επίπεδο της εξαγγελίας.
