Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που εκμίσθωσαν τα διαμερίσματά τους μέσω Airbnb, Booking και Vrbo βρέθηκαν τις τελευταίες ημέρες μπροστά σε ένα νέο κύμα ηλεκτρονικών ειδοποιήσεων από την ΑΑΔΕ. Η Εφορία τους ενημερώνει ότι εντόπισε αποκλίσεις ανάμεσα στα ποσά που δήλωσαν στις φορολογικές τους δηλώσεις και στα στοιχεία που διαβίβασαν οι ίδιες οι ψηφιακές πλατφόρμες. Τα νέα ραβασάκια αφορούν εισοδήματα των ετών 2020 έως 2023 και ανοίγουν έναν νέο γύρο ελέγχων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το πρόβλημα, όπως αποδεικνύεται, δεν ξεκινά πάντα από αδήλωτα εισοδήματα, αλλά από τον τρόπο με τον οποίο υπολογίστηκαν και δηλώθηκαν τα ποσά.
Διαβάστε επίσης: Η βενζίνη «καίει» τα νησιά – Έως 20 λεπτά πιο ακριβή
Τι έγινε: Ο νέος γύρος ελέγχων της ΑΑΔΕ
Η ΑΑΔΕ έστειλε μαζικά ηλεκτρονικά ειδοποιητήρια σε ιδιοκτήτες ακινήτων που δραστηριοποιήθηκαν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατά τα έτη 2020, 2021, 2022 και 2023. Η Εφορία συγκρίνει τα στοιχεία που έχει στη διάθεσή της από τις ίδιες τις πλατφόρμες με τα ποσά που δήλωσαν οι φορολογούμενοι, και εντοπίζει αποκλίσεις που μεταφράζει σε υποδηλωθέν εισόδημα. Οι έλεγχοι αυτοί αφορούν χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη την Ελλάδα, από εκείνους που εκμίσθωσαν ένα μόνο ακίνητο έως εκείνους που διαχειρίζονται πολλαπλές ιδιοκτησίες.
Το βασικό σημείο που έχει προκαλέσει τη μεγαλύτερη σύγχυση αφορά τις προμήθειες των ψηφιακών πλατφορμών. Πολλοί φορολογούμενοι δήλωσαν στις φορολογικές τους δηλώσεις τα καθαρά ποσά που τελικά μπήκαν στον τραπεζικό τους λογαριασμό, δηλαδή αφού αφαιρέθηκαν οι κρατήσεις και οι προμήθειες του Airbnb ή του Booking. Ωστόσο, η ΑΑΔΕ συγκρίνει τα ακαθάριστα ποσά που απέστειλαν οι πλατφόρμες, στα οποία περιλαμβάνονται και οι προμήθειες. Έτσι, σε αρκετές περιπτώσεις εμφανίζονται διαφορές που η Εφορία καταγράφει ως «αδήλωτο εισόδημα».
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα αποδεικνύει πώς λειτουργεί αυτός ο μηχανισμός στην πράξη. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να είχε συνολικές κρατήσεις 10.000 ευρώ, αλλά να έλαβε τελικά μόνο 8.800 ευρώ μετά τις κρατήσεις της πλατφόρμας. Αν δήλωσε μόνο τα 8.800 ευρώ, η ΑΑΔΕ εντοπίζει διαφορά 1.200 ευρώ και ζητά εξηγήσεις ή τροποποιητική δήλωση. Το κρίσιμο σημείο είναι ότι, σύμφωνα με τη φορολογική νομοθεσία, οι προμήθειες των πλατφορμών δεν εκπίπτουν από το εισόδημα ακινήτων, κάτι που ουσιαστικά δικαιώνει τη γραμμή της Εφορίας.
Αντιδράσεις και πλαίσιο: Η λογική πίσω από τα ειδοποιητήρια
Η σύγχυση που έχει δημιουργηθεί ανάμεσα στους ιδιοκτήτες δεν είναι αδικαιολόγητη. Πολλοί θεώρησαν ότι δηλώνοντας το ποσό που πράγματι εισέπραξαν — αυτό που κατέληξε στον λογαριασμό τους — ενεργούσαν ορθά. Η λογική αυτή, όμως, δεν ευθυγραμμίζεται με τη φορολογική αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς οι προμήθειες Airbnb και Booking δεν αναγνωρίζονται ως εκπιπτόμενη δαπάνη από το εισόδημα ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι η φορολογητέα βάση υπολογίζεται επί του ακαθάριστου ποσού, όχι επί του ποσού που εισέπραξε ο ιδιοκτήτης.
Παράλληλα, τα ηλεκτρονικά ειδοποιητήρια έρχονται σε μια συγκυρία όπου η ΑΑΔΕ έχει πρόσβαση σε αναλυτικά δεδομένα από τις ψηφιακές πλατφόρμες, βάσει υποχρέωσης που επιβάλλει η ευρωπαϊκή νομοθεσία. Οι πλατφόρμες διαβιβάζουν στις φορολογικές αρχές αναλυτικά στοιχεία για κάθε συναλλαγή, συμπεριλαμβανομένων των ακαθάριστων ποσών. Αυτό δίνει στην Εφορία τη δυνατότητα να εντοπίζει με μεγαλύτερη ακρίβεια τις αποκλίσεις μεταξύ δηλωθέντων και πραγματικών εισοδημάτων. Ουσιαστικά, κανένας ιδιοκτήτης που δραστηριοποιήθηκε νόμιμα μέσω αυτών των πλατφορμών δεν μπορεί πλέον να θεωρεί ότι τα έσοδά του παραμένουν εκτός οπτικού πεδίου της ΑΑΔΕ.
Οι φορολογικοί σύμβουλοι συνιστούν στους ιδιοκτήτες που έλαβαν ειδοποιητήριο να μην πανικοβληθούν, αλλά και να μην αγνοήσουν τα μηνύματα αυτά. Η καθυστέρηση στην ανταπόκριση μπορεί να οδηγήσει σε επιπλέον επιβαρύνσεις και πρόστιμα, ενώ η έγκαιρη ρύθμιση της κατάστασης εκτιμάται ότι προσφέρει καλύτερες προοπτικές διευθέτησης.
Τι ακολουθεί: Τα βήματα που πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες
Οι φορολογούμενοι που έλαβαν τα ειδοποιητήρια καλούνται να κινηθούν προσεκτικά και μεθοδικά. Το πρώτο βήμα είναι να συνδεθούν στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης — Airbnb, Booking ή Vrbo — και να κατεβάσουν αναλυτικά τα στοιχεία κρατήσεων, payouts και προμηθειών για κάθε φορολογικό έτος που ελέγχεται. Τα δεδομένα αυτά αποτελούν τη βάση για να καταλάβουν πού ακριβώς δημιουργείται η απόκλιση μεταξύ αυτών που δήλωσαν και αυτών που κατέγραψε η ΑΑΔΕ. Χωρίς αυτή την αναλυτική εικόνα, είναι αδύνατο να αξιολογηθεί αν η διαφορά προκύπτει από παρανόηση ή από πραγματική παράλειψη.
Στη συνέχεια, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συγκρίνουν τα ποσά με όσα δήλωσαν στο Ε2 και στο Ε1, ώστε να εντοπίσουν ακριβώς την πηγή της απόκλισης. Αν η διαφορά οφείλεται αποκλειστικά στην κράτηση της προμήθειας της πλατφόρμας, αυτό δεν αποτελεί αδήλωτο εισόδημα με την κλασική έννοια, αλλά παρανόηση της φορολογητέας βάσης. Ωστόσο, σύμφωνα με τη νομοθεσία, η Εφορία έχει δίκιο στη θέση της, και ο μόνος τρόπος αντιμετώπισης είναι η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης για τα έτη που αφορά ο έλεγχος. Η διαδικασία αυτή, αν γίνει έγκαιρα και σωστά, μπορεί να περιορίσει σημαντικά τις επιπλέον επιβαρύνσεις.
