Ένα νέο πρόγραμμα φοροαπαλλαγών για εταιρείες κατασκευής και διαχείρισης ακινήτων εισάγει το πολυνομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών, με στόχο να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών στην αγορά. Το πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» αποτελεί στρατηγική στροφή της κυβέρνησης, η οποία στρέφει την προσοχή της από την ενίσχυση της ζήτησης στη δημιουργία νέων διαθέσιμων κατοικιών. Η κίνηση αυτή έρχεται σε ευθυγράμμιση με τις συστάσεις διεθνών οργανισμών όπως το ΔΝΤ και η Κομισιόν, που έχουν επισημάνει το χαμηλό ποσοστό αξιοποίησης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος στη χώρα.
Τι προβλέπει το πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω»
Το Υπουργείο Οικονομικών σχεδίασε ένα πρόγραμμα που δίνει φοροαπαλλαγή στα νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στις κατασκευές ή στη διαχείριση ακινήτων. Συγκεκριμένα, τα έσοδα που θα προκύπτουν από την εκμίσθωση των ακινήτων αυτών θα απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος. Προϋπόθεση για την ένταξη στο πρόγραμμα είναι οι εταιρείες να ανεγείρουν νέες κατοικίες ή να μετατρέπουν ακίνητα άλλης χρήσης σε σπίτια, τα οποία στη συνέχεια θα διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον 10 ετών. Η διάρκεια αυτή θεωρείται κρίσιμη, καθώς αποτρέπει την εκμετάλλευση του κινήτρου για βραχυχρόνιες ή τουριστικές μισθώσεις.
Το μίσθωμα που θα επιβάλλουν οι εταιρείες δεν θα καθορίζεται αποκλειστικά από την αγορά. Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, το ύψος και ο τρόπος υπολογισμού του ενοικίου θα οριστεί με κοινή υπουργική απόφαση των συναρμόδιων υπουργείων. Αυτό σημαίνει ότι οι τελικές παράμετροι και οι λεπτομέρειες εφαρμογής θα κριθούν σε επόμενο στάδιο, μετά την ψήφιση του νόμου από τη Βουλή. Η κυβέρνηση, με αυτόν τον τρόπο, διατηρεί ένα επίπεδο ελέγχου ώστε να διασφαλιστεί ότι τα νέα σπίτια θα προσφέρονται σε προσιτά επίπεδα ενοικίου.
Η βασική φιλοσοφία πίσω από το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» είναι ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν λύνεται μόνο με επιδοτήσεις σε ενοικιαστές ή άλλες παρεμβάσεις στη ζήτηση. Το οικονομικό επιτέλειο έχει καταλήξει στο συμπέρασμα ότι το βάρος της πολιτικής πρέπει να μεταφερθεί και στην πλευρά της προσφοράς, δηλαδή να δημιουργηθούν ή να επανέλθουν στην αγορά σπίτια για μακροχρόνια μίσθωση. Η φοροαπαλλαγή λειτουργεί ως το βασικό εργαλείο για να γίνει αυτό οικονομικά ελκυστικό για τις εταιρείες του κλάδου.
Το πλαίσιο: ΔΝΤ και η ελληνική αγορά κατοικίας
Η νέα κυβερνητική πρωτοβουλία έρχεται να απαντήσει σε διαπιστώσεις που έχουν διατυπώσει διεθνείς οργανισμοί για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα. Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, στην έκθεσή του για την ελληνική οικονομία, έχει επισημάνει ότι το πρόβλημα δεν εντοπίζεται μόνο στις υψηλές τιμές, αλλά και στο γεγονός ότι μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει αναξιοποίητο. Παράλληλα, το ΔΝΤ τονίζει ότι οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί ταχύτερα από τα εισοδήματα από το 2017 και μετά, ενώ η πίεση στα ενοίκια έχει ενταθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΔΝΤ, η Ελλάδα διαθέτει από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών ανά κάτοικο σε ολόκληρη την Ευρώπη. Ωστόσο, το 35% αυτού του αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Από αυτό το ποσοστό, περίπου το ένα τρίτο — δηλαδή από 12% έως 13% του συνολικού κτιριακού αποθέματος — είναι εντελώς κενό. Το παράδοξο, λοιπόν, είναι ότι η Ελλάδα έχει άφθονα σπίτια, αλλά πολλά από αυτά δεν διατίθενται στην αγορά ενοικίασης.
Ωστόσο, το ΔΝΤ επισημαίνει και τη σημαντική πρόκληση που κρύβεται πίσω από αυτά τα κενά ακίνητα. Πολλά από αυτά είναι παλιά και ενεργειακά υποβαθμισμένα, ενώ άλλα χρειάζονται σημαντικά έξοδα ανακαίνισης πριν μπορέσουν να επιστρέψουν στην αγορά. Αυτός ακριβώς ο παράγοντας κόστους αποθαρρύνει τους ιδιοκτήτες από το να ανακαινίσουν και να νοικιάσουν τα ακίνητά τους, δημιουργώντας ένα φαύλο κύκλο ανεπαρκούς προσφοράς και υψηλών ενοικίων. Το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» επιχειρεί να σπάσει αυτόν τον κύκλο, κάνοντας οικονομικά συμφέρουσα την επένδυση σε νέες ή ανακαινισμένες κατοικίες για μακροχρόνια μίσθωση.
Τι ακολουθεί
Το πολυνομοσχέδιο βρίσκεται ακόμη στο στάδιο της νομοθετικής διαδικασίας, και οι κρίσιμες λεπτομέρειες του προγράμματος — όπως το ανώτατο ύψος ενοικίου και οι ακριβείς όροι ένταξης — θα καθοριστούν μέσω κοινής υπουργικής απόφασης μετά την ψήφισή του. Οι εταιρείες κατασκευής και διαχείρισης ακινήτων αναμένεται να παρακολουθήσουν με ιδιαίτερο ενδιαφέρον τις λεπτομέρειες αυτές, καθώς θα καθορίσουν τη βιωσιμότητα της επένδυσης. Η κυβέρνηση στοχεύει στο να δει νέες κατοικίες να εισρέουν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, ανακουφίζοντας την πίεση που βιώνουν ιδίως οι νέοι και τα νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος στις μεγάλες πόλεις.
