Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν οφείλεται κυρίως στο Airbnb ή στη Golden Visa, όπως υποστηρίζει το κυρίαρχο αφήγημα, αλλά στα 2,2 εκατομμύρια κενά σπίτια που παραμένουν εκτός αγοράς. Αυτό είναι το κεντρικό συμπέρασμα νέας μελέτης του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, η οποία ανατρέπει ευθέως την εικόνα που κυριαρχεί στη δημόσια συζήτηση. Η μελέτη επικαλείται πρόσφατα στοιχεία και ανάλυση του ΔΝΤ για να τεκμηριώσει ότι το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη κατοικιών αλλά η αδυναμία αξιοποίησης του υπάρχοντος στεγαστικού αποθέματος. Οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτιναχθεί έως και 96% από το 2018, ενώ ταυτόχρονα ένα τεράστιο τμήμα των διαθέσιμων κατοικιών παραμένει κλειστό.
Τι έδειξε η μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού
Το Γραφείο Προϋπολογισμού της Βουλής εξέτασε τα δεδομένα που διαμορφώνουν την ελληνική αγορά ακινήτων και κατέληξε σε διαπιστώσεις που αμφισβητούν τις ευρέως διαδεδομένες αντιλήψεις. Σύμφωνα με τα ευρήματά της, η συνολική επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb στα ενοίκια δεν ξεπερνά το 1,8%, ένα ποσοστό που βρίσκεται σε ευθεία αντίθεση με την κυρίαρχη αντίληψη ότι η πλατφόρμα αυτή φέρει κυρία ευθύνη για την εκτίναξη των τιμών. Η πραγματική αιτία εντοπίζεται αλλού: στις 2,2 εκατομμύρια κατοικίες που παραμένουν κενές και ανενεργές, αντιπροσωπεύοντας το 34,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος. Πρόκειται για ένα δομικό πρόβλημα κατανομής, όχι έλλειψης.
Τα στοιχεία των απογραφών 2011-2021 αποκαλύπτουν μια οξεία αντίφαση. Το συνολικό στεγαστικό απόθεμα της χώρας αυξήθηκε κατά 3,5% στη διάρκεια αυτής της δεκαετίας. Ωστόσο, οι κατοικίες που ήταν διαθέσιμες για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ εκείνες που προσφέρονταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%. Παράλληλα, οι «ανενεργές» κενές κατοικίες — εκείνες δηλαδή που δεν είναι διαθέσιμες ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση — αυξήθηκαν κατά 6,1%, φτάνοντας τα 1,81 εκατομμύρια ακίνητα το 2021 από 1,71 εκατ. το 2011. Ο συνδυασμός αυτών των τάσεων δημιούργησε ένα παράδοξο: ενώ τα σπίτια συνολικά αυξήθηκαν, τα σπίτια που μπορούσε να βρει κάποιος στην αγορά μειώθηκαν δραστικά.
Η μελέτη επικαλείται επίσης ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, σύμφωνα με την οποία η Ελλάδα αντιμετωπίζει κυρίως πρόβλημα κατανομής και αξιοποίησης κατοικιών και όχι πραγματική έλλειψη στεγαστικού αποθέματος. Η χώρα εμφανίζει από τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη και ταυτόχρονα καταγράφει από τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών και ενοικίων στην ήπειρο — ένα παράδοξο που η μελέτη θεωρεί αποκαλυπτικό για τη φύση του προβλήματος.
Το ράλι τιμών και η ανάγκη για επιστροφή κενών κατοικιών στην αγορά
Τα νούμερα της αγοράς ακινήτων είναι εντυπωσιακά. Οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα εκτινάχθηκαν κατά 95,7% την περίοδο 2018-2025, ενώ στη Θεσσαλονίκη η άνοδος έφτασε το 94%. Πρόκειται για ανατιμήσεις που συρρικνώνουν δραστικά τη δυνατότητα ιδιοκτησίας ή μακροχρόνιας ενοικίασης για μεγάλα τμήματα του πληθυσμού, ιδίως τις νεότερες ηλικίες και τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα. Η μελέτη συνδέει άμεσα αυτή την εκτίναξη με τη συρρίκνωση της ενεργής προσφοράς κατοικιών: όταν τα διαθέσιμα ακίνητα μειώνονται ενώ η ζήτηση παραμένει σταθερή ή αυξάνεται, οι τιμές εκτοξεύονται.
Ωστόσο, η ανάλυση δεν περιορίζεται στη διάγνωση — προτείνει και κατεύθυνση λύσης. Το Γραφείο Προϋπολογισμού υποστηρίζει ότι η επιστροφή των κενών κατοικιών στην αγορά αποτελεί βασική παράμετρο για την ανακούφιση της στεγαστικής πίεσης. Εφόσον υπάρχουν ήδη 2,2 εκατομμύρια κατοικίες εκτός κυκλοφορίας, η ενεργοποίησή τους — έστω και εν μέρει — θα μπορούσε να αυξήσει σημαντικά την προσφορά χωρίς να απαιτηθεί νέα δόμηση. Αυτό μετατοπίζει το πολιτικό ερώτημα: από το «πόσα νέα σπίτια χτίζουμε» στο «πώς κάνουμε τα υπάρχοντα σπίτια να επιστρέψουν στην αγορά».
Σε αυτή τη λογική, μέτρα που κάνουν ελκυστικότερη τη μακροχρόνια ενοικίαση έναντι της βραχυχρόνιας ή της αδράνειας αποκτούν κεντρική σημασία. Παράλληλα, η μελέτη αναδεικνύει ότι η δαιμονοποίηση του Airbnb ως πρωταρχικής αιτίας της κρίσης απομακρύνει την προσοχή από τα δομικά ζητήματα που κρατούν εκατομμύρια κατοικίες εκτός αγοράς. Χωρίς πολιτικές που απευθύνονται στο πλήθος των ανενεργών κατοικιών, οποιαδήποτε άλλη παρέμβαση κινδυνεύει να αντιμετωπίζει τα συμπτώματα και όχι την ουσία του προβλήματος.
