Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων ανοίγει τον δρόμο για την πώληση κατασχεμένων ακινήτων χωρίς να απαιτείται η πλήρης εξόφληση των οφειλών προς το Δημόσιο. Με την υπ’ αριθμόν Α.1158/2026 απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, εξειδικεύεται η διαδικασία και τα κριτήρια αποδέσμευσης ακινήτων που πρόκειται να μεταβιβαστούν με επαχθή αιτία, δηλαδή μέσω πώλησης. Η ρύθμιση δίνει λύση σε χιλιάδες ιδιοκτήτες που έβλεπαν μέχρι σήμερα την περιουσία τους «παγωμένη» λόγω κατασχέσεων και στηρίζεται στο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, όπως προβλέπεται από το άρθρο 18 του νόμου 5293/2026, με στόχο να διευκολύνει τις συναλλαγές στην αγορά ακινήτων και να δώσει μεγαλύτερη ευελιξία στους φορολογούμενους.
Ηλεκτρονική αίτηση και προϋποθέσεις για την άρση της κατάσχεσης
Η διαδικασία ενεργοποιείται αποκλειστικά μέσω ηλεκτρονικής αίτησης στην πλατφόρμα myAADE, χωρίς να χρειάζεται φυσική παρουσία του φορολογούμενου σε καμία υπηρεσία. Ο ενδιαφερόμενος ακολουθεί τη διαδρομή «Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE» → «Τα Αιτήματά μου» → «Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές» → «Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία». Η πλήρως ψηφιακή διαδικασία απλοποιεί σημαντικά τα βήματα που έπρεπε να ακολουθήσει μέχρι σήμερα ένας ιδιοκτήτης για να ξεμπλοκάρει τη μεταβίβαση του ακινήτου του. Η άρση όμως δεν είναι αυτόματη· εγκρίνεται μόνο εφόσον πληρούνται σωρευτικά συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Πρώτον, ο οφειλέτης πρέπει, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, να δικαιούται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής. Δεύτερον, το τίμημα της πώλησης δεν επιτρέπεται να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου όπως είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη. Τρίτον, ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να παρακρατήσει από το τίμημα της μεταβίβασης και να αποδώσει στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το ποσοστό αυτό μπορεί να διαμορφωθεί υψηλότερα ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής. Εφόσον οι προϋποθέσεις πληρούνται, εκδίδεται σχετική απόφαση που αποστέλλεται στον οφειλέτη μαζί με έγγραφο που καταγράφει τον υπολογισμό των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας.
Από την πλήρη εξόφληση στη μερική καταβολή
Μέχρι σήμερα, η άρση μιας κατάσχεσης και η ολοκλήρωση της μεταβίβασης προϋπέθεταν, κατά κανόνα, την πλήρη εξόφληση του υπολοίπου της οφειλής. Με το νέο πλαίσιο της ΑΑΔΕ, η αποδέσμευση μπορεί πλέον να πραγματοποιηθεί ακόμη και με μερική καταβολή του χρέους, γεγονός που διευκολύνει σημαντικά όσους ιδιοκτήτες επιθυμούν να πωλήσουν ή να αξιοποιήσουν την περιουσία τους. Η αλλαγή αναμένεται να ξεμπλοκάρει μεταβιβάσεις που έως τώρα παρέμεναν σε αδιέξοδο, καθώς πολλοί οφειλέτες αδυνατούσαν να συγκεντρώσουν το σύνολο του ποσού πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.
Η ΑΑΔΕ παραθέτει και ενδεικτικό παράδειγμα εφαρμογής της νέας διαδικασίας. Ένα φυσικό πρόσωπο επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ. Εφόσον, βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη δυνατή βαθμολογία, δηλαδή 100 βαθμούς, το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο κατώτατο όριο του 25%. Στην περίπτωση αυτή, από το τίμημα της πώλησης θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στο 25% της συνολικής κατάσχεσης, εκτός εάν οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής επιβάλλουν την απόδοση μεγαλύτερου ποσού.
Η νέα ρύθμιση αφορά το σύνολο των κατασχεμένων ακινήτων που βρίσκονται σε διαδικασία μεταβίβασης με επαχθή αιτία, δίνοντας στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να ολοκληρώσουν συναλλαγές που μέχρι σήμερα παρέμεναν μπλοκαρισμένες, με μεγαλύτερη ευελιξία απέναντι στις οφειλές τους προς την Εφορία. Το τελικό ποσοστό παρακράτησης διαφοροποιείται από περίπτωση σε περίπτωση, καθώς εξαρτάται από τη φορολογική εικόνα του κάθε οφειλέτη και την εκτίμηση της ΑΑΔΕ για την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής.
