Η ΑΑΔΕ ενεργοποιεί νέο κύκλο ελέγχων στις μεταβιβάσεις ακινήτων, εστιάζοντας στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ που συνοδεύει υποχρεωτικά κάθε συμβόλαιο. Χιλιάδες συμβολαιογραφικές πράξεις που υπογράφηκαν μέσα στο 2025 περνούν από ελεγκτικό κόσκινο, με στόχο να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου δεν τηρήθηκαν οι προβλεπόμενες διαδικασίες. Οι έλεγχοι θα διενεργηθούν εξ αποστάσεως από τις αρμόδιες υπηρεσίες, με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή. Στο επίκεντρο βρίσκονται συμβολαιογράφοι, υποθηκοφύλακες και προϊστάμενοι κτηματολογικών γραφείων.
Χιλιάδες μεταβιβάσεις στο μικροσκόπιο
Οι υποθέσεις δεν θα επιλεγούν δειγματοληπτικά, αλλά μέσω συστήματος ανάλυσης κινδύνου (risk analysis), το οποίο θα αξιοποιήσει δεδομένα διαθέσιμα ηλεκτρονικά καθώς και στοιχεία από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης της ΑΑΔΕ. Τα κριτήρια παραμένουν απόρρητα, ώστε να αναδειχθούν οι μεταβιβάσεις με τις περισσότερες ενδείξεις παραβάσεων. Τους ελέγχους θα πραγματοποιήσουν τα Τμήματα και Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των ΔΟΥ, καθώς και τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ).
Σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσιοποίησε η Αρχή, το 2025 υποβλήθηκαν μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY συνολικά 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Από την αρχή του 2026 έχουν ήδη κατατεθεί περισσότερες από 123.000 δηλώσεις που αφορούν αγοραπωλησίες, με τον βεβαιωμένο φόρο να φτάνει τα 335 εκατομμύρια ευρώ. Οι αριθμοί δείχνουν το μέγεθος της αγοράς ακινήτων που καλείται να ελέγξει ο φοροελεγκτικός μηχανισμός, γεγονός που εξηγεί και την επιλογή της ψηφιακής, εξ αποστάσεως μεθόδου ελέγχου αντί της κλασικής επιτόπιας εξέτασης φακέλων.
Τι προβλέπει ο νόμος για το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
Το ισχύον νομικό πλαίσιο, και συγκεκριμένα το άρθρο 60 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, απαγορεύει ρητά τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος, καθώς και τη σύσταση υποθήκης ή προσημείωσης, εφόσον δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Στις αγοραπωλησίες, το πιστοποιητικό βεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί κανονικά στον ΕΝΦΙΑ για τα πέντε προηγούμενα έτη, ή για έξι έτη εφόσον έχει ήδη εκδοθεί το εκκαθαριστικό του τρέχοντος έτους. Σε άλλες δικαιοπραξίες, όπως οι αποδοχές κληρονομιάς, το έγγραφο πιστοποιεί επιπλέον ότι έχουν εξοφληθεί ή έχουν υπαχθεί σε νόμιμη ρύθμιση τυχόν ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ, τόσο για το συγκεκριμένο ακίνητο όσο και για τα υπόλοιπα ακίνητα του φορολογουμένου.
Η υποχρέωση αυτή βαρύνει πρωτίστως τους συμβολαιογράφους, οι οποίοι οφείλουν να ελέγχουν την ύπαρξη και την εγκυρότητα του πιστοποιητικού πριν υπογράψουν οποιαδήποτε πράξη. Παράλληλα, ρόλο στη διαδικασία διαδραματίζουν και οι υποθηκοφύλακες ή οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων, οι οποίοι καταχωρίζουν τις μεταβιβάσεις. Όπου εντοπιστούν παραβάσεις στην εφαρμογή των διατάξεων, η ΑΑΔΕ προβλέπει την επιβολή προστίμων, στοιχείο που καθιστά τους νέους ελέγχους ιδιαίτερα σοβαρούς για όσους εμπλέκονται επαγγελματικά στη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων.
Στόχος η πλήρης συμμόρφωση
Με τη νέα διασταύρωση, η ΑΑΔΕ επιδιώκει να διασφαλίσει ότι όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν το 2025 τηρούν πλήρως τις προβλεπόμενες φορολογικές διατάξεις. Η χρήση της ανάλυσης κινδύνου αντί του δειγματοληπτικού ελέγχου δείχνει τη μετάβαση της Αρχής σε πιο στοχευμένες και αποτελεσματικές μεθόδους φορολογικού ελέγχου, αξιοποιώντας τα ηλεκτρονικά δεδομένα που πλέον συγκεντρώνονται μέσω πλατφορμών όπως το myPROPERTY.
