Το Airbnb σε πολυκατοικία ξαναμπαίνει στο επίκεντρο των νομικών διενέξεων μεταξύ ιδιοκτητών, μετά από πρόσφατη απόφαση του Πρωτοδικείου Αθήνας που είπε «όχι» στη λειτουργία βραχυχρόνιας μίσθωσης σε συγκεκριμένο διαμέρισμα. Η απόφαση δεν καθιερώνει γενική απαγόρευση, όπως εξηγούν νομικοί, ωστόσο αναδεικνύει τον καθοριστικό ρόλο του Κανονισμού της πολυκατοικίας. Το ζήτημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον καθώς το υπουργείο Δικαιοσύνης ετοιμάζεται να αναμορφώσει το νομικό πλαίσιο για τις ιδιοκτησίες.
Τι έκρινε το Πρωτοδικείο Αθήνας
Η υπόθεση που εξέτασε το Πρωτοδικείο Αθήνας αφορούσε καταγγελία ιδιοκτητών πολυκατοικίας εναντίον συνιδιοκτήτη που εκμεταλλευόταν διαμέρισμα μέσω Airbnb. Οι δικαστές έκριναν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αποτελεί απόλυτο δικαίωμα, παρότι είναι νόμιμη δραστηριότητα στην ελληνική έννομη τάξη. Το βασικό νομικό εργαλείο που χρησιμοποιήθηκε για τον περιορισμό της λειτουργίας ήταν ο Κανονισμός της πολυκατοικίας, ο οποίος μπορεί υπό προϋποθέσεις να αποκλείσει τέτοιου είδους χρήσεις.
Οπως εξηγούν νομικοί στην εφημερίδα «ΝΕΑ», όταν ο Κανονισμός προβλέπει ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία ή αποκλείει την τουριστική εκμετάλλευση, δημιουργείται ισχυρό νομικό έρεισμα για τον περιορισμό του Airbnb. Η απόφαση δεν σημαίνει πως κάθε πολυκατοικία μπορεί αυτόματα να απαγορεύσει τη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά ότι η ύπαρξη σχετικής ρήτρας στον Κανονισμό μπορεί να αποβεί καθοριστική σε ενδεχόμενη δικαστική διένεξη.
Αντικρουόμενη νομολογία και ο ρόλος του Κανονισμού
Η νομολογία γύρω από το Airbnb σε πολυκατοικία δεν είναι ενιαία. Ελληνικά δικαστήρια έχουν εκδώσει και αντίθετες αποφάσεις, ιδίως σε περιπτώσεις όπου ο Κανονισμός δεν περιέχει ρητή ρήτρα απαγόρευσης και δεν αποδεικνύεται ότι η βραχυχρόνια χρήση αλλοιώνει ουσιωδώς τον χαρακτήρα της κατοικίας. Αυτό σημαίνει πως κάθε υπόθεση εξετάζεται ξεχωριστά, με βάση το ακριβές περιεχόμενο του Κανονισμού της κάθε πολυκατοικίας και τις ιδιαίτερες συνθήκες κάθε περίπτωσης.
Για τους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να περιορίσουν τη λειτουργία Airbnb σε γειτονικά διαμερίσματα, η ύπαρξη ή τροποποίηση του Κανονισμού πολυκατοικίας αναδεικνύεται σε κρίσιμο εργαλείο. Αντίθετα, όσοι εκμεταλλεύονται ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να ελέγχουν προσεκτικά τους όρους του Κανονισμού πριν προχωρήσουν σε τέτοιου είδους δραστηριότητα, ώστε να αποφύγουν μελλοντικές δικαστικές εμπλοκές.
Ερχονται αλλαγές στο ιδιοκτησιακό καθεστώς
Η απόφαση του Πρωτοδικείου Αθήνας έρχεται σε μια περίοδο που το υπουργείο Δικαιοσύνης προετοιμάζει ριζική αναμόρφωση του νομικού πλαισίου για τις ιδιοκτησίες, το οποίο παραμένει ουσιαστικά αμετάβλητο από το 1929. Στόχος είναι το σχέδιο νόμου να είναι έτοιμο προς ψήφιση μέσα στο φθινόπωρο. Ανάμεσα στις προβλεπόμενες αλλαγές περιλαμβάνεται η διευκόλυνση της διαδικασίας τροποποίησης Κανονισμών πολυκατοικιών που δεν ανταποκρίνονται πλέον στις σύγχρονες ανάγκες, με στόχο να διασφαλίζεται κλίμα ηρεμίας μεταξύ ιδιοκτητών και ενοίκων.
Το νέο πλαίσιο προβλέπει επίσης ενίσχυση του μηχανισμού για ταχύτερη επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών, με δυνατότητα εξωδικαστικής επίλυσης βάσει νέου Κώδικα, ώστε να αποσυμφορηθούν τα δικαστήρια από υποθέσεις που σήμερα καταλήγουν συχνά σε αντιδικίες. Ειδική πρόβλεψη αναμένεται να υπάρξει και για τη ρύθμιση ζητημάτων που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση, μορφή εκμετάλλευσης ακινήτων που έχει διαδοθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα.
Παράλληλα, το νομοσχέδιο επιχειρεί να επικαιροποιήσει τις ρυθμίσεις για τη σύσταση οριζοντίου και καθέτου ιδιοκτησίας, ώστε ακίνητα που παραμένουν εδώ και χρόνια στην αφάνεια -όπως διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο- να καταγραφούν επιτέλους στο Κτηματολόγιο και να μπορέσουν να μεταβιβαστούν κανονικά. Προβλέπεται ακόμη αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν και τυχόν αδιάθετων ποσοστών, είτε μέσω ανακατανομής μεταξύ συνιδιοκτητών με τροποποίηση της συστατικής πράξης είτε με απόδοσή τους σε οικοπεδούχους και ολικούς διαδόχους.
