Νέα απόφαση του Πρωτοδικείου Αθήνας βάζει φρένο στη λειτουργία Airbnb σε πολυκατοικία, ανοίγοντας εκ νέου τη συζήτηση για τα όρια της βραχυχρόνιας μίσθωσης στα αστικά κέντρα. Η απόφαση, την οποία αποκαλύπτει η εφημερίδα «ΤΑ ΝΕΑ», δεν καθιερώνει γενική απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς αυτή παραμένει νόμιμη δραστηριότητα στην ελληνική έννομη τάξη. Επιβεβαιώνει όμως ότι η λειτουργία Airbnb δεν αποτελεί απόλυτο δικαίωμα του ιδιοκτήτη και ότι ο Κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να λειτουργήσει ως βασικό νομικό εργαλείο περιορισμού της. Η υπόθεση έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία το υπουργείο Δικαιοσύνης ετοιμάζεται να αναμορφώσει ριζικά το νομικό πλαίσιο για τις ιδιοκτησίες.
Τι έκρινε το δικαστήριο για το Airbnb σε πολυκατοικία
Σύμφωνα με νομικούς που μίλησαν στην εφημερίδα «ΤΑ ΝΕΑ», το Πρωτοδικείο Αθήνας έκρινε ότι εάν ο Κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ρητά πως τα διαμερίσματα προορίζονται αποκλειστικά για κατοικία, ή αποκλείει ρητά τη χρήση τους για τουριστική εκμετάλλευση, τότε δημιουργείται ισχυρό νομικό έρεισμα για τον περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb. Πρακτικά αυτό σημαίνει πως οι συνιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας μπορούν να επικαλεστούν τον Κανονισμό προκειμένου να εμποδίσουν έναν ιδιοκτήτη διαμερίσματος από το να το εκμεταλλεύεται τουριστικά, εφόσον υπάρχει η σχετική πρόβλεψη. Η απόφαση αυτή δίνει σε πολλούς ενοίκους και ιδιοκτήτες ένα συγκεκριμένο νομικό εργαλείο, εκεί όπου μέχρι σήμερα επικρατούσε σύγχυση για το τι επιτρέπεται και τι όχι.
Η νομολογία των ελληνικών δικαστηρίων πάνω στο ζήτημα δεν είναι ενιαία. Έχουν εκδοθεί και αντίθετες αποφάσεις σε περιπτώσεις όπου ο Κανονισμός της πολυκατοικίας δεν περιελάμβανε ρητή ρήτρα απαγόρευσης, ή όπου δεν αποδεικνυόταν ότι η τουριστική χρήση του ακινήτου αλλοίωνε ουσιωδώς τον χαρακτήρα της κατοικίας. Αυτό σημαίνει ότι κάθε υπόθεση Airbnb σε πολυκατοικία εξακολουθεί να εξετάζεται ξεχωριστά, με βάση το ακριβές περιεχόμενο του εκάστοτε Κανονισμού και τις ιδιαίτερες συνθήκες κάθε πολυκατοικίας. Δεν υπάρχει, δηλαδή, ένας ενιαίος κανόνας που να ισχύει αυτόματα σε όλες τις περιπτώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα.
Το ευρύτερο νομικό πλαίσιο και οι επικείμενες αλλαγές
Η απόφαση του Πρωτοδικείου Αθήνας δημοσιοποιείται τη στιγμή που το υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά σε ριζική αναμόρφωση του νομικού πλαισίου για τις ιδιοκτησίες, το οποίο παραμένει ουσιαστικά στάσιμο από το 1929. Στόχος είναι το σχέδιο νόμου να είναι έτοιμο προς ψήφιση μέσα στο φθινόπωρο. Ανάμεσα στις 10 αλλαγές που έχουν παρουσιαστεί, ξεχωρίζει η ρύθμιση ζητημάτων που προκύπτουν ειδικά από τη βραχυχρόνια μίσθωση, μια μορφή εκμετάλλευσης ακινήτων που έχει μπει στη ζωή των Ελλήνων τα τελευταία χρόνια με ολοένα εντεινόμενο ρυθμό. Παράλληλα, διευκολύνεται η διαδικασία τροποποίησης των Κανονισμών πολυκατοικιών που δεν ανταποκρίνονται πλέον στις σημερινές ανάγκες, ώστε να καλύπτουν τα σύγχρονα δεδομένα και να διασφαλίζουν κλίμα ηρεμίας μεταξύ ιδιοκτητών και ενοίκων.
Το νέο νομοθέτημα προβλέπει επίσης ενίσχυση του μηχανισμού για την ταχύτερη επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών, οι οποίοι θα μπορούν πλέον να τις επιλύουν και εξωδικαστικά, αποσυμφορώντας τα δικαστήρια όπου καταλήγουν σήμερα συχνά τέτοιες αντιδικίες. Επιπλέον, επικαιροποιούνται οι ρυθμίσεις για τη σύσταση οριζοντίου και καθέτου ιδιοκτησίας, ώστε ακίνητα που βρίσκονται εδώ και χρόνια σε καθεστώς αφάνειας, όπως διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο, να μπορέσουν να εμφανιστούν στο Κτηματολόγιο και να ξεμπλοκάρουν προς μεταβίβαση. Προβλέπεται ακόμη η αξιοποίηση αδιάθετων ποσοστών σε πολυκατοικίες, είτε μέσω ανακατανομής μεταξύ των συνιδιοκτητών με τροποποίηση της συστατικής πράξης είτε μέσω απόδοσής τους στους οικοπεδούχους και τους ολικούς διαδόχους, κάτι από το οποίο αναμένεται να αξιοποιηθούν σημαντικά ποσοστά σε πολυκατοικίες σε όλη τη χώρα.
Τι ακολουθεί
Μένει να διαφανεί ποιες ακριβώς αλλαγές θα επιφέρει το νέο νομοθετικό πλαίσιο ειδικά ως προς το ζήτημα του Airbnb σε πολυκατοικία, καθώς το σχέδιο νόμου βρίσκεται ακόμη υπό επεξεργασία από το υπουργείο Δικαιοσύνης. Το νομοσχέδιο αναμένεται να δοθεί προς ψήφιση μέσα στο φθινόπωρο, με τους ειδικούς να εκτιμούν ότι η ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα αποτελέσει ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία της νέας νομοθεσίας, δεδομένου του πλήθους των εκκρεμών διαφορών ανάμεσα σε ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται διαμερίσματα μέσω Airbnb και σε λοιπούς συνιδιοκτήτες πολυκατοικιών.
