Σε ισχύ τέθηκε το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), το οποίο καθορίζει για πρώτη φορά πού και με ποιους όρους μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στην Ελλάδα. Το πλαίσιο δημοσιεύθηκε με Κοινή Υπουργική Απόφαση των υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και Τουρισμού Όλγας Κεφαλογιάννη, την Παρασκευή 7 Αυγούστου (ΦΕΚ Δ’ 658/7-8-2026). Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έδωσε στη δημοσιότητα 12 ερωτήσεις και απαντήσεις, εξηγώντας τι αλλάζει σε ξενοδοχεία, νησιά, παράκτιες ζώνες και βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Τι προβλέπει το νέο Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού
Το Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού αποτελεί εθνικό στρατηγικό σχέδιο που προσδιορίζει τις κατευθύνσεις και τους μεσο-μακροπρόθεσμους στόχους για τη χωρική οργάνωση του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας. Στόχος του είναι η τουριστική ανάπτυξη να γίνεται με πιο οργανωμένο τρόπο, με προστασία του φυσικού περιβάλλοντος, των τοπικών κοινωνιών και του ιδιαίτερου χαρακτήρα κάθε περιοχής. Το πλαίσιο βάζει σαφείς και ενιαίους κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις, οργανώνει την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων υποδομών, προστατεύει τις περιοχές με αυξημένη τουριστική πίεση και δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά.
Οι ρυθμίσεις του ΕΧΠ-Τ είναι άμεσα εφαρμόσιμες από τις 7 Αυγούστου, ενώ παράλληλα δίνουν κατευθύνσεις σε άλλα επίπεδα σχεδιασμού, όπως τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια. Το νέο πλαίσιο χωρίζει τον εθνικό χώρο σε πέντε κατηγορίες ανάλογα με την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης, θεσπίζοντας παράλληλα πρόσθετους κανόνες για τα νησιά. Η φιλοσοφία του είναι ξεκάθαρη: όσο μεγαλύτερη είναι η τουριστική πίεση μιας περιοχής, τόσο αυστηρότεροι γίνονται οι όροι για νέες επενδύσεις, με έμφαση στην αναβάθμιση υφιστάμενων μονάδων αντί στη νέα δόμηση.
Αυστηρότεροι όροι για ξενοδοχεία, παράκτια ζώνη και Airbnb
Στον πυρήνα των αλλαγών βρίσκονται οι νέοι όροι αρτιότητας για την ανέγερση ξενοδοχειακών μονάδων εκτός σχεδίου. Στις περιοχές με τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση η ελάχιστη αρτιότητα φτάνει πλέον τα 16 στρέμματα, στις αναπτυγμένες περιοχές τα 12 στρέμματα, ενώ στις αναπτυσσόμενες και τις περιοχές πρώιμης ανάπτυξης το κατώφλι τοποθετείται στα 8 στρέμματα. Παράλληλα, μπαίνει αυστηρός περιορισμός στην παράκτια ζώνη, καθώς σε απόσταση έως 25 μέτρων από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλέον νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με συγκεκριμένες μόνο εξαιρέσεις.
Το νέο πλαίσιο ανοίγει επίσης τον δρόμο για αυστηρότερη ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, προβλέποντας τη δυνατότητα καθορισμού γεωγραφικών ζωνών περιορισμού ή και απαγόρευσης της δραστηριότητας, χρονικών περιορισμών μέσα στο έτος, αλλά και φρένου στη δημιουργία νέας προσφοράς σε περιοχές με αυξημένη πίεση, ακόμη και σε νεόδμητες κατοικίες. Σημαντικές είναι και οι μεταβατικές διατάξεις: έργα που βρίσκονταν ήδη σε διαδικασία αδειοδότησης πριν από τη δημοσίευση του πλαισίου μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να διατηρήσουν το προηγούμενο καθεστώς, εφόσον είχε ήδη εκδοθεί σχετική διοικητική πράξη ή είχε υποβληθεί πλήρης φάκελος.
Προστασία περιβάλλοντος και νησιών
Σε σχέση με το σχέδιο που είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση το 2024, το τελικό κείμενο του ΕΧΠ-Τ ενισχύει τις δικλίδες προστασίας για τον νησιωτικό και παράκτιο χώρο. Το πλαίσιο δίνει επίσης κατευθύνσεις για την προστασία περιοχών του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών και των περιοχών Natura, καθώς και για τη συνύπαρξη της τουριστικής δραστηριότητας με τον πρωτογενή τομέα. Το υπουργείο υπογραμμίζει ότι για πρώτη φορά η Ελλάδα αποκτά ένα ολοκληρωμένο στρατηγικό θεσμικό κείμενο για τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού, καλύπτοντας ένα κενό ετών, καθώς μέχρι σήμερα η οργάνωση του κλάδου καλυπτόταν εν μέρει από τα Περιφερειακά Χωροταξικά Σχέδια.
Το Χωροταξικό Πλαίσιο Τουρισμού απευθύνεται τόσο σε ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και σε επενδυτές που δραστηριοποιούνται στον τουριστικό κλάδο, καθώς καθορίζει με σαφήνεια τους όρους δόμησης και ανάπτυξης για τα επόμενα χρόνια. Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μαζί με το υπουργείο Τουρισμού, επιδιώκουν μέσω του νέου πλαισίου την ισορροπία ανάμεσα στην οικονομική ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος και την ποιότητα ζωής στις τοπικές κοινωνίες.
