Νέο καθεστώς για τη χρησικτησία ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» φέρνει ο Ν. 5326/2026 του υπουργείου Δικαιοσύνης, ο οποίος δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 125/Α/4-8-2026. Με το άρθρο 61 του νόμου εισάγεται μια πλήρως τυποποιημένη διαδικασία αναγνώρισης κυριότητας για όσους είναι επί δεκαετίες νομείς ενός ακινήτου. Τη σχετική ανάλυση δημοσίευσε η ΠΟΜΙΔΑ, η οποία μιλά για ριζική αλλαγή στον τρόπο διεκδίκησης τέτοιων περιουσιακών στοιχείων. Η βασική καινοτομία είναι ότι η κτηματολογική διαμεσολάβηση γίνεται πλέον υποχρεωτική προϋπόθεση πριν από τη συζήτηση κάθε σχετικής αγωγής.
Η νέα διαδικασία για τη χρησικτησία ακινήτων
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης που διεκδικεί ένα ακίνητο λόγω έκτακτης χρησικτησίας θα πρέπει καταρχάς να επιλέξει κτηματολογικό διαμεσολαβητή, δηλαδή νομικό εγγεγραμμένο σε ειδικό μητρώο. Στη συνέχεια οφείλει να καταχωρίσει φύλλο βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο και να προσκομίσει συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία, δηλαδή τουλάχιστον δύο έγγραφα, δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων και Ε9 δεκαετίας. Μετά την κατάθεση του φακέλου προβλέπεται αναμονή 30 ημερών πριν από την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία διαμεσολάβησης, ενώ ο ενάγων υποχρεούται να προσκαλέσει όλους τους εναγομένους στη διαδικασία.
Μόλις ολοκληρωθεί η διαμεσολάβηση, ο ενδιαφερόμενος καταθέτει το σχετικό πρακτικό στο δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο και υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά σε όλη τη διαδικασία, με εκπροσώπηση από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή έμμισθους δικηγόρους. Αν οι αρμόδιες υπηρεσίες δεν αποστείλουν εγκαίρως τα απαιτούμενα έγγραφα, δημιουργείται τεκμήριο ότι το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου, κάτι που ενισχύει τη θέση του ιδιώτη διεκδικητή.
Η φιλοσοφία του άρθρου 61 και οι κυρώσεις
Η ΠΟΜΙΔΑ εξηγεί ότι κεντρικός στόχος του άρθρου 61 είναι να καταστήσει τη διαδικασία «πιο ασφαλή, πιο προβλέψιμη, αλλά και πιο απαιτητική» για τους πολίτες. Χωρίς την ολοκλήρωση της Υποχρεωτικής Αρχικής Συνεδρίας, η αγωγή του ενδιαφερομένου κρίνεται απαράδεκτη και δεν συζητείται στο δικαστήριο, γεγονός που αναβαθμίζει σημαντικά τον ρόλο του νέου θεσμού του κτηματολογικού διαμεσολαβητή. Παράλληλα, αν κάποιος εναγόμενος δεν εμφανιστεί στη συνεδρία, προβλέπεται επιβολή αυξημένης δικαστικής δαπάνης σε βάρος του, μέτρο που στοχεύει στην αποφυγή καθυστερήσεων.
Ο νόμος θεσπίζει επίσης πειθαρχικές κυρώσεις για υπαλλήλους του Δημοσίου που δεν αποστέλλουν εγκαίρως στοιχεία σχετικά με ενδεχόμενα δικαιώματα του κράτους επί του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό, το νομοθέτημα επιχειρεί να εξασφαλίσει ότι η συμμετοχή των δημόσιων υπηρεσιών στη διαδικασία δεν θα λειτουργεί καθυστερητικά, αλλά θα συμβάλλει στην ταχύτερη οριστικοποίηση των κτηματολογικών εγγραφών. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, το πρακτικό της διαμεσολάβησης μπορεί μάλιστα να οδηγήσει σε διόρθωση της εγγραφής στο Κτηματολόγιο χωρίς να χρειαστεί να ακολουθηθεί πλήρης δικαστική διαδικασία.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Οι πολίτες που σκοπεύουν να διεκδικήσουν ακίνητο μέσω της νέας διαδικασίας χρησικτησίας θα πρέπει να έχουν έτοιμο πλήρη φάκελο πριν ξεκινήσουν τη διαδικασία, καθώς η ΠΟΜΙΔΑ τονίζει ότι οι απαιτήσεις σε αποδεικτικά στοιχεία είναι αυστηρές. Η προετοιμασία περιλαμβάνει τη συγκέντρωση εγγράφων, ένορκων βεβαιώσεων και φορολογικών στοιχείων όπως το Ε9, ενώ απαιτείται και η επιλογή κατάλληλου κτηματολογικού διαμεσολαβητή από το ειδικό μητρώο. Η νέα διαδικασία της χρησικτησίας ακινήτων αφορά χιλιάδες περιπτώσεις σε όλη τη χώρα όπου ακίνητα παραμένουν καταγεγραμμένα ως αγνώστου ιδιοκτήτη, κάτι που μέχρι σήμερα δημιουργούσε αβεβαιότητα τόσο για τους νομείς όσο και για το Δημόσιο.
