Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή παρουσίασε νέο νομοθετικό πλαίσιο για τη βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb, θεσπίζοντας για πρώτη φορά συγκεκριμένο αριθμητικό όριο για τον χαρακτηρισμό μιας περιοχής ως ζώνης στεγαστικής πίεσης. Η πρόταση, γνωστή ως Affordable Housing Act, δίνει στην κυβέρνηση και στις τοπικές αρχές τη δυνατότητα να παγώνουν νέες άδειες, να θέτουν αριθμητικά όρια ή να περιορίζουν τη χρήση κατοικιών για τουριστική εκμετάλλευση. Στην Ελλάδα, στο επίκεντρο βρίσκονται τα μεγάλα αστικά κέντρα, τα νησιά και οι τουριστικοί προορισμοί, όπου οι τιμές κατοικιών έχουν απομακρυνθεί σημαντικά από τα εισοδήματα των μόνιμων κατοίκων.
Διαβάστε επίσης: Βραχυχρόνια μίσθωση: Η ΕΕ φρενάρει τα Airbnb στην Ελλάδα
Το όριο των οκτώ ετών και οι προϋποθέσεις
Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, για να χαρακτηριστεί μια περιοχή ζώνη στεγαστικής πίεσης, η τιμή αγοράς μιας κατοικίας μέσου μεγέθους θα πρέπει να αντιστοιχεί σε τουλάχιστον οκτώ χρόνια διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος. Ο δείκτης αυτός θα πρέπει επιπλέον να έχει επιδεινωθεί κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, ενώ η αρμόδια αρχή θα οφείλει να αποδείξει ότι, χωρίς παρέμβαση, το πρόβλημα δεν αναμένεται να υποχωρήσει μέσα στα επόμενα τρία χρόνια. Στην αξιολόγηση θα συνυπολογίζονται η πληθυσμιακή εξέλιξη, η προσφορά νέων κατοικιών και η συνολική ζήτηση στην περιοχή.
Σε περιπτώσεις όπου η τιμή μιας μέσης κατοικίας ξεπερνά τα δέκα χρόνια διαθέσιμου εισοδήματος, δεν θα χρειάζεται να αποδειχθεί επιδείνωση του δείκτη σε βάθος δεκαετίας, καθώς η περιοχή θα θεωρείται ότι βρίσκεται ήδη σε ιδιαίτερα υψηλό επίπεδο στεγαστικής πίεσης. Ωστόσο, ακόμη και σε αυτή την περίπτωση, δεν θα ενεργοποιείται αυτόματα κανένας περιορισμός. Το Δημόσιο ή ο δήμος θα πρέπει να τεκμηριώσει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση είχε σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στη διαθεσιμότητα ή στο κόστος της κατοικίας για τουλάχιστον τρία χρόνια πριν από τη λήψη οποιουδήποτε μέτρου. Τα μέτρα που θα επιβάλλονται θα έχουν μέγιστη διάρκεια πέντε ετών και θα πρέπει να στοχεύουν αποκλειστικά σε δραστηριότητες που μειώνουν τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών για τους μόνιμους κατοίκους.
Οι δήμοι, τα μητρώα και το μέλλον της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Πέρα από τους περιορισμούς, οι δήμοι και οι περιφέρειες θα είναι υποχρεωμένοι να εφαρμόζουν τις ευρωπαϊκές υποχρεώσεις καταγραφής των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Αυτό περιλαμβάνει την εγγραφή των ακινήτων σε επίσημα μητρώα, την ανταλλαγή δεδομένων με τις ψηφιακές πλατφόρμες και τη δυνατότητα απενεργοποίησης παράνομων ή μη καταχωρισμένων αγγελιών. Η πρόταση της Κομισιόν ανοίγει επίσης τον δρόμο για περιορισμούς στην αγορά δεύτερης κατοικίας σε περιοχές με ιδιαίτερα υψηλή στεγαστική πίεση, κατά το πρότυπο κανόνων που ήδη εφαρμόζονται σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Η ανακοίνωση προκάλεσε άμεση αντίδραση από την πλευρά των επαγγελματιών του κλάδου. Ο STAMA Greece, ο επίσημος φορέας εκπροσώπησης των εταιρειών διαχείρισης βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, σχολίασε ότι οι αυστηρότεροι περιορισμοί δεν έχουν οδηγήσει ούτε σε ουσιαστική αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών ούτε σε αποκλιμάκωση των ενοικίων στις ευρωπαϊκές πόλεις όπου εφαρμόζονται εδώ και χρόνια. Από την άλλη πλευρά, ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων στην Ελλάδα αναγνωρίζει την ανάγκη αντιμετώπισης του προβλήματος της ακρίβειας στη στέγη, χωρίς ωστόσο να ταυτίζεται πλήρως με το σύνολο των προτεινόμενων μέτρων.
Τι ισχύει ήδη στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη
Η Ελλάδα έχει ήδη προχωρήσει σε δικές της παρεμβάσεις, ανεξάρτητα από το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο. Ισχύει απαγόρευση πρώτης εγγραφής ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στο 1ο, στο 2ο και στο 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας, ενώ από την 1η Ιουλίου 2026 ο ίδιος περιορισμός επεκτάθηκε και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα της Θεσσαλονίκης. Μετά τις εξαγγελίες στη ΔΕΘ, το μπλόκο στις νέες άδειες Airbnb στις συγκεκριμένες περιοχές παρατείνεται και για το 2027, ενισχύοντας τη σταθερότητα του πλαισίου για ιδιοκτήτες και κατοίκους.
Σημαντικό στοιχείο είναι ότι τα ήδη θεσπισμένα ελληνικά μέτρα δεν υπάγονται αυτομάτως στο νέο ευρωπαϊκό τεστ, καθώς η πρόταση της Κομισιόν εξαιρεί ρητά τις απαγορεύσεις που έχουν υιοθετηθεί πριν από την έναρξη ισχύος του νέου κανονισμού. Ωστόσο, οποιαδήποτε μελλοντική γεωγραφική επέκταση των ελληνικών περιορισμών σε νέες περιοχές θα πρέπει πλέον να περνά από το κοινό ευρωπαϊκό τεστ των οκτώ ή δέκα ετών εισοδήματος, κάτι που αναμένεται να διαμορφώσει διαφορετικά τον τρόπο λήψης αποφάσεων σε επίπεδο δήμων και περιφερειών τα επόμενα χρόνια.
