Νέα δυνατότητα αλλαγής χρήσης ακινήτων αποκτούν πλέον οι ιδιοκτήτες γραφείων, καταστημάτων, αποθηκών και άλλων επαγγελματικών χώρων στην Ελλάδα. Χώροι που μέχρι σήμερα ήταν «κλειδωμένοι» στην παλιά τους χρήση μπορούν πλέον, υπό προϋποθέσεις, να μετατραπούν σε κατοικίες. Το σημαντικό στοιχείο της ρύθμισης είναι ότι η μετατροπή μπορεί να γίνει ακόμη και σε περιπτώσεις όπου οι σημερινές χρήσεις γης της περιοχής δεν επιτρέπουν κατοικία. Η ΠΟΜΙΔΑ έχει ήδη αναλύσει τις προϋποθέσεις που πρέπει να ελέγξει κάθε ιδιοκτήτης πριν προχωρήσει σε τέτοια κίνηση.
Ποια ακίνητα μπαίνουν στη ρύθμιση αλλαγής χρήσης
Το πρώτο βήμα για κάθε ιδιοκτήτη είναι να ελέγξει πού βρίσκεται και με ποιο καθεστώς έχει ανεγερθεί το ακίνητό του. Για τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια εντός σχεδίου ή οικισμού, μπορεί να επιτραπεί η αλλαγή σε κατοικία ανεξάρτητα από τις σημερινές χρήσεις γης της περιοχής, εφόσον πληρούνται οι όροι της ρύθμισης. Στη διάταξη μπορούν να ενταχθούν και κτίρια που είχαν χτιστεί με παρέκκλιση, με την προϋπόθεση ότι αυτή είχε χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025 και ότι θα ληφθούν οι απαραίτητες εγκρίσεις. Καλύπτονται επίσης ακίνητα των οποίων έχει ολοκληρωθεί η τακτοποίηση με τους νόμους 4178/2013 ή 4495/2017.
Ξεχωριστή πρόβλεψη υπάρχει για τα εκτός σχεδίου ακίνητα, όπου δίνεται δυνατότητα μετατροπής νομίμως υφιστάμενων κτιρίων σε κατοικίες ακόμη και όταν το σημερινό καθεστώς της περιοχής δεν επιτρέπει αυτή τη χρήση. Δεν είναι απαραίτητο να μετατραπεί ολόκληρο το κτίριο· η αλλαγή μπορεί να αφορά και μόνο ένα τμήμα του, με τη δυνατότητα αυτή να δίνεται μία φορά. Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ακόμη ότι η αλλαγή χρήσης μπορεί να αφορά και τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης, είτε ως κύρια είτε ως βοηθητική χρήση, με βάση τις παραγράφους 3 και 3Α του άρθρου 199.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Η ρύθμιση θέτει σαφή όρια στο τι μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης. Δεν επιτρέπεται η χρήση της αλλαγής χρήσης για να μεγαλώσει το ακίνητο, καθώς η μετατροπή γίνεται αποκλειστικά μέσα στο κτίριο που ήδη υπάρχει, χωρίς αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης. Με άλλα λόγια, αλλάζει η χρήση των υφιστάμενων τετραγωνικών μέτρων, χωρίς να δημιουργούνται καινούργια. Έτσι, ένα παλιό γραφείο σε περιοχή όπου οι χρήσεις γης δεν προβλέπουν κατοικία δεν είναι πλέον υποχρεωτικό να παραμείνει γραφείο, αλλά μπορεί, εφόσον πληροί τους όρους, να γίνει σπίτι για τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, να πωληθεί ως κατοικία ή να διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στα εκτός σχεδίου κτίρια που έχουν ανεγερθεί με παρέκκλιση, καθώς σε συγκεκριμένες περιπτώσεις η μετατροπή συνοδεύεται και από οικονομική επιβάρυνση. Απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και καταβολή ειδικού τέλους ίσου με το 5% της αντικειμενικής αξίας της γης. Το τέλος αυτό καταβάλλεται εφάπαξ, γεγονός που καθιστά αναγκαίο για κάθε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη να υπολογίσει εκ των προτέρων το συνολικό κόστος της διαδικασίας πριν προχωρήσει σε αίτημα αλλαγής χρήσης.
Η ΠΟΜΙΔΑ συνδέει επίσης το ζήτημα της αλλαγής χρήσης με το καθεστώς της Golden Visa, καθώς η μετατροπή επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες μπορεί να επηρεάσει τον τρόπο με τον οποίο αξιολογούνται τα ακίνητα στο πλαίσιο του προγράμματος. Για τους ιδιοκτήτες που εξετάζουν αυτή την επιλογή, ο έλεγχος της νομιμότητας του κτιρίου, της περιοχής όπου βρίσκεται και της ύπαρξης τυχόν παρεκκλίσεων αποτελεί απαραίτητο πρώτο βήμα πριν από οποιαδήποτε ενέργεια μετατροπής.
