Νέες ζώνες δόμησης: Πού ανοίγει ο δρόμος για ψηλότερα κτήρια

Σε δυναμική αναδιάταξη των δυνατοτήτων οικοδομικής ανάπτυξης σε δεκάδες περιοχές της χώρας προχωρά το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο έθεσε σε δημόσια διαβούλευση τις μελέτες για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ). Οι μελέτες προβλέπουν πρόσθετη δόμηση που υπερβαίνει τα 1,6 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, ανοίγοντας υπό προϋποθέσεις τον δρόμο για μεγαλύτερα κτήρια, αυξημένους συντελεστές και επιπλέον ορόφους. Πρόκειται για έναν νέο μηχανισμό αξιοποίησης οικοδομικών δικαιωμάτων που θα λειτουργήσει μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Το μεγαλύτερο μέρος της δυνητικής πρόσθετης δόμησης συγκεντρώνει η Αττική.

Από την Κηφισιά ως την Καστοριά: Ο χάρτης των 91 ζωνών

Σύμφωνα με τα στοιχεία των μελετών, σε 26 δημοτικές ενότητες προτείνεται η δημιουργία 91 Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, με συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 1.854.688 τετραγωνικών μέτρων. Οι περιοχές εκτείνονται από τα βόρεια προάστια της Αθήνας έως την Αχαΐα, το Ηράκλειο, τα Χανιά, τη Μαγνησία, τη Φθιώτιδα, την Αργολίδα, τη Δράμα και την Καστοριά.

Στον Βόρειο Τομέα Αθηνών προτείνονται 25 ζώνες σε 11 δημοτικές ενότητες, με δυνατότητα προσθήκης 584.404,90 τετραγωνικών μέτρων, σε περιοχές όπως η Κηφισιά, η Νέα Ερυθραία, το Ψυχικό, η Φιλοθέη, το Χαλάνδρι και ο Χολαργός. Ακόμη μεγαλύτερο είναι το περιθώριο στην Ανατολική Αττική, όπου η πρώτη εναλλακτική πρόταση προβλέπει 37 ζώνες σε έξι δημοτικές ενότητες και δυνατότητα προσθήκης 1.046.013,15 τετραγωνικών μέτρων.

Τα μεγέθη αυτά αποτελούν το δυνητικό απόθεμα δόμησης που θα μπορούσε να ενεργοποιηθεί μέσω του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, εφόσον εγκριθούν οι ζώνες και τεθεί σε πλήρη λειτουργία η Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Ο πρώτος κύκλος των μελετών περιλαμβάνει συνολικά 194 ΖΥΣ σε 50 δημοτικές ενότητες, ενώ το επόμενο διάστημα θα τεθούν σε διαβούλευση άλλες 103 ζώνες, εκ των οποίων 55 στην Κεντρική Μακεδονία, 37 στην Ανατολική Αττική, 8 στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη και 3 στη Στερεά Ελλάδα.

Από το 0,50 στο 1,00: Πόσο ανεβαίνει ο συντελεστής στα προάστια

Οι μελέτες προσδιορίζουν με ακρίβεια πόσο αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης σε κάθε περιοχή. Στην Κηφισιά προτείνεται άνοδος από 0,50 έως 1,00, στη Νέα Ιωνία από 0,80 σε 1,40 και στις δύο βιομηχανικές περιοχές της από 1,00 σε 1,60, ενώ στη Λυκόβρυση ο συντελεστής ανεβαίνει από 0,80 σε 1,00. Αυξήσεις προβλέπονται και στη Μεταμόρφωση, όπου σε βιομηχανικές ζώνες ο δείκτης κινείται από 1,00 σε 1,60, καθώς και στον Παπάγο από 1,00 σε 1,20.

Στις υπόλοιπες δημοτικές ενότητες, η Νέα Ερυθραία περνά από 0,60 σε 0,70, το Νέο Ψυχικό από 1,20 σε 1,30, η Φιλοθέη και το Ψυχικό από 0,60 σε 0,80. Στον Χολαργό ο συντελεστής διαμορφώνεται από 1,20 έως 1,50 και στο Χαλάνδρι από 0,80 έως 1,30, ανάλογα με την Πολεοδομική Ενότητα. Τα εύρη αυτά αποτυπώνουν τις ελάχιστες και μέγιστες τιμές των επιμέρους προτάσεων και δεν σημαίνουν ενιαία αύξηση σε όλη την Περιφερειακή Ενότητα, αλλά σε συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα.

Ο νέος σχεδιασμός συνδυάζει την αυξημένη οικοδομική δυνατότητα με πρόσθετες προβλέψεις για οδικές υποδομές, χώρους πρασίνου και κοινόχρηστες εκτάσεις, ώστε η επιβάρυνση των περιοχών υποδοχής να μην υπερβεί τις αντοχές τους. Σήμερα υπάρχουν 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης, που αντιστοιχούν σε περίπου 428.600 τετραγωνικά μέτρα, ενώ η δυνητική προσφορά οικοδομικών δικαιωμάτων στις 194 ΖΥΣ εκτιμάται σε περίπου 16,4 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.