Έντονη κινητικότητα καταγράφεται στην αγορά ακινήτων της Ελλάδας, με τις μεταβιβάσεις ακινήτων να εκτοξεύονται σχεδόν κατά 40% μέσα στη διετία 2023-2025. Τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) αποτυπώνουν μια αγορά που κινείται σε ανοδική τροχιά, τροφοδοτούμενη από αγοραπωλησίες, κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές. Η εικόνα αυτή συνδυάζεται με αυξημένο κόστος κατασκευής και ισχυρό ενδιαφέρον τόσο από εγχώριους αγοραστές όσο και από ξένους επενδυτές. Παράλληλα, μέτρα φορολογικής ανακούφισης συνεχίζουν να στηρίζουν τις συναλλαγές.
Τι έδειξαν τα στοιχεία της ΑΑΔΕ
Σύμφωνα με τα δεδομένα της ΑΑΔΕ, το 2025 υποβλήθηκαν 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, έναντι 211.610 το 2024 και 174.549 το 2023. Σε απόλυτους αριθμούς, σχεδόν 50.000 περισσότερα ακίνητα άλλαξαν χέρια μέσα σε δύο χρόνια, καταγράφοντας αύξηση 28% στη διετία. Σε ετήσια βάση, η άνοδος διαμορφώνεται στο 5,5%, χαμηλότερη σε σχέση με το άλμα του 21,2% που σημειώθηκε μεταξύ 2023 και 2024, αλλά παραμένει ισχυρή δεδομένων των αυξημένων τιμών. Συνολικά, το 2025 υποβλήθηκαν περισσότερες από 552.000 δηλώσεις στις τέσσερις βασικές κατηγορίες, έναντι 396.000 το 2023, επιβεβαιώνοντας τη σταθερή διεύρυνση της αγοράς.
Ιδιαίτερη άνοδο καταγράφουν οι δηλώσεις φόρου κληρονομιάς, οι οποίες εκτινάχθηκαν στις 135.543 το 2025 από 85.417 το 2023, σημειώνοντας αύξηση άνω του 58%. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται τόσο με την εκκαθάριση εκκρεμοτήτων προηγούμενων ετών όσο και με τη διευκόλυνση των διαδικασιών μέσω της ηλεκτρονικής υποβολής δηλώσεων στην πλατφόρμα myProperty. Ανοδικά κινούνται και οι γονικές παροχές, οι οποίες ενισχύονται από το υψηλό αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ: το 2025 καταγράφηκαν 115.699 δηλώσεις, έναντι 85.582 το 2023, με αύξηση άνω του 35%. Αντίστοιχη κινητικότητα εμφανίζουν και οι δωρεές, οι οποίες αυξήθηκαν κατά περίπου 53% σε δύο χρόνια, φτάνοντας τις 78.118 δηλώσεις το 2025.
Η ανοδική πορεία των τιμών κατοικιών, που διαρκεί τουλάχιστον τρία χρόνια, ενισχύεται περαιτέρω από το αυξημένο κόστος κατασκευής. Οι διεθνείς ανατιμήσεις σε βασικά μέταλλα, όπως το αλουμίνιο και ο χαλκός, μετακυλίονται στα οικοδομικά υλικά, οδηγώντας σε νέες αυξήσεις στο κόστος ανέγερσης. Το αποτέλεσμα είναι τα νεόδμητα ακίνητα να γίνονται ολοένα και πιο απρόσιτα για τα νοικοκυριά, την ώρα που η ζήτηση παραμένει ισχυρή. Η εγχώρια ζήτηση συνδυάζεται με σταθερό ενδιαφέρον ξένων επενδυτών, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα και οι επενδύσεις σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών ενισχύουν τον κλάδο του real estate.
Φορολογικές ρυθμίσεις που διαμορφώνουν την αγορά ακινήτων
Σημαντικό ρόλο στη διατήρηση της κινητικότητας παίζουν τα ισχύοντα φορολογικά μέτρα. Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νεόδμητες οικοδομές παραμένει σε ισχύ έως το τέλος του 2026, επιτρέποντας στις συναλλαγές να επιβαρύνονται αποκλειστικά με φόρο μεταβίβασης 3%. Το μέτρο αυτό, σε συνδυασμό με το πάγωμα των αντικειμενικών αξιών έως το 2027, αναμένεται να στηρίξει την προσφορά νέων κατοικιών. Ωστόσο, το αυξημένο κόστος κατασκευής αντισταθμίζει εν μέρει τα οφέλη αυτά για τους αγοραστές, κρατώντας τις τελικές τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Παράλληλα, συνεχίζεται η αναστολή εφαρμογής του φόρου υπεραξίας 15% στις πωλήσεις ακινήτων. Πρόκειται για ένα μέτρο που θεσπίστηκε κατά την περίοδο των Μνημονίων αλλά δεν εφαρμόστηκε ποτέ, λόγω των στρεβλώσεων που θα προκαλούσε στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Η διατήρηση της αναστολής αποτρέπει πιθανές αρνητικές επιπτώσεις στην προσφορά, ενώ οι πωλητές δεν επιβαρύνονται με επιπλέον φορολογική υποχρέωση επί της υπεραξίας. Τα φορολογικά αυτά κίνητρα λειτουργούν ως σταθεροποιητικός παράγοντας, ιδίως σε μια αγορά που ήδη βιώνει ισχυρές ανοδικές πιέσεις στις τιμές.
Τι ακολουθεί
Τα ισχύοντα μέτρα — αναστολή ΦΠΑ, πάγωμα αντικειμενικών αξιών και αναστολή φόρου υπεραξίας — διαμορφώνουν ένα σχετικά προβλέψιμο πλαίσιο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων τουλάχιστον έως το 2027. Η λήξη της αναστολής του ΦΠΑ στα τέλη του 2026 αναμένεται να αποτελέσει κρίσιμο σημείο αναφοράς, καθώς θα επαναφέρει πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση στις νεόδμητες κατοικίες. Τα δεδομένα της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι η αγορά παραμένει δυναμική, με τον συνολικό όγκο των συναλλαγών να κινείται ανοδικά για τρίτο συνεχόμενο έτος.
