Από την 1η Μαΐου 2026 τέθηκε επίσημα σε εφαρμογή ένα από τα πιο αναμενόμενα νομοθετικά μέτρα στην αγορά ακινήτων: οι λεγόμενες «εξώσεις εξπρές», όπως καθιερώθηκαν με τον Ν. 5221/2025. Το νέο πλαίσιο δίνει πλέον στους ιδιοκτήτες ακινήτων τη δυνατότητα να εκδώσουν διαταγή για είσπραξη ενοικίου και στην περίπτωση λήξης της μίσθωσης, είτε αυτή είναι ορισμένου είτε αορίστου χρόνου. Πρόκειται για μία ριζική αλλαγή στον τρόπο αντιμετώπισης των μισθωτικών διαφορών, που για χρόνια ταλαιπωρούσε ιδιοκτήτες και δικαστήρια εξίσου. Η εφαρμογή του νόμου αυτού έρχεται σε μια κρίσιμη συγκυρία για την ελληνική αγορά ενοικίων, όπου η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών έχει οδηγήσει τα μισθώματα σε επίπεδα ρεκόρ.
Τι αλλάζει για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
Το νέο νομικό πλαίσιο επιχειρεί να εξισορροπήσει τα δικαιώματα και των δύο πλευρών. Από τη μία, εξασφαλίζει στους ιδιοκτήτες ένα συγκεκριμένο και λελογισμένο χρονικό πλαίσιο επανάκτησης της χρήσης των ακινήτων τους, μέσω μιας απλοποιημένης διοικητικής διαδικασίας που δεν απαιτεί πλέον μακροχρόνια εμπλοκή σε δικαστικές αίθουσες. Από την άλλη, οι ενοικιαστές δεν αφήνονται απροστάτευτοι: ο νόμος κατοχυρώνει αυτόματα μια εξάμηνη προθεσμία μεταστέγασης, η οποία είναι δωρεάν, χωρίς δηλαδή επιπλέον έξοδα για τον ενοικιαστή, και παρέχεται εκ του νόμου, χωρίς να χρειαστεί να το ζητήσει κανείς. Ωστόσο, αν συντρέχουν ειδικοί λόγοι, υπάρχει και η δυνατότητα δικαστικής παράτασης αυτής της προθεσμίας. Παράλληλα, το μέτρο αναμένεται να απαλλάξει τα δικαστήρια από ένα σημαντικό όγκο υποθέσεων που είχαν ουσιαστικά διοικητικό χαρακτήρα, επιτρέποντας στους δικαστές να ασχοληθούν με πιο σύνθετες και ουσιαστικές υποθέσεις.
Σε αυτό το πλαίσιο, η ΠΟΜΙΔΑ — η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων — επισημαίνει ότι η παλαιά διαδικασία προσφυγής στο αρμόδιο Πρωτοδικείο με αγωγή απόδοσης μισθίου παραμένει σε πλήρη ισχύ και δεν καταργείται. Η διαφορά είναι ότι η δικαστική οδός συνεπάγεται ορισμό δικασίμου μετά από πολλούς μήνες, αλλεπάλληλες αναβολές, διεξαγωγή ακροαματικής διαδικασίας ενώπιον τακτικού δικαστή και εξέταση μαρτύρων. Αξίζει να σημειωθεί ότι η νέα απλοποιημένη διαδικασία ισχύει μόνο εφόσον η μίσθωση αποδεικνύεται από έγγραφο μισθωτήριο ή έστω από ηλεκτρονική δήλωση του εκμισθωτή προς την ΑΑΔΕ με αποδοχή από τον μισθωτή. Αν δεν υπάρχει κάτι τέτοιο, τότε η προσφυγή στο δικαστήριο παραμένει υποχρεωτική.
Τα βήματα της νέας διαδικασίας βήμα προς βήμα
Ο νόμος ορίζει με σαφήνεια τις προθεσμίες και τα βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν, ανάλογα με τον λόγο της διαδικασίας. Στην περίπτωση μη καταβολής ενοικίου, προβλέπεται 15θήμερη εξώδικη προειδοποίηση και στη συνέχεια 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη συνολική διάρκεια της διαδικασίας περίπου 3 μηνών — χρονικό διάστημα που ενδέχεται να παρατείνεται ανάλογα με εορτές ή θερινές διακοπές. Στην περίπτωση λήξης της μίσθωσης, οι προθεσμίες είναι ευρύτερες: προβλέπεται 3μηνη εξώδικη πρόσκληση απόδοσης και 2μηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια τους 6 μήνες, χωρίς να υπολογίζονται εορτές και διακοπές. Οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να κινήσουν αυτή τη διαδικασία θα πρέπει να απευθυνθούν στον δικηγόρο τους, ο οποίος θα συντάξει την εξώδικη πρόσκληση, θα την επιδώσει μέσω δικαστικού επιμελητή και στη συνέχεια θα καταθέσει τον πλήρη φάκελο στη Γραμματεία του αρμόδιου κατά τόπο Πρωτοδικείου.
Νέο στοιχείο της διαδικασίας είναι η υποχρεωτική καταβολή παραβόλου ύψους 300 ευρώ, το οποίο συμπεριλαμβάνεται στον φάκελο που κατατίθεται στο Πρωτοδικείο. Σε αντίθεση με ό,τι ίσχυε στο παρελθόν, οι δικηγόροι των ιδιοκτητών ακολουθούν ουσιαστικά την ίδια τυπική διαδικασία, απλώς έχουν πλέον στη διάθεσή τους και ένα νέο εργαλείο — τη «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου» — για τις υποθέσεις λήξης μίσθωσης. Η επιλογή ανάμεσα στη νέα διαδικασία και την κλασική δικαστική οδό παραμένει στα χέρια του δικηγόρου και του ιδιοκτήτη, ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε υπόθεσης. Σε αυτό το πλαίσιο, η νέα νομοθεσία αναμένεται να λειτουργήσει ως κίνητρο για περισσότερους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, γεγονός που θα μπορούσε να συμβάλει στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών και στην εξομάλυνση των μισθωμάτων στις ελληνικές πόλεις.
