Η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα μετρά δεκάδες προγράμματα και προϋπολογισμούς δισεκατομμυρίων ευρώ, ωστόσο το βασικό πρόβλημα παραμένει αναλλοίωτο: τα διαθέσιμα ακίνητα στην αγορά είναι λίγα και ακριβά. Ο συνδυασμός έλλειψης προσφοράς κατοικιών και συνεχούς ανόδου ενοικίων τροφοδοτεί άμεσα τον πληθωρισμό, ο οποίος τον Απρίλιο εκτινάχθηκε στο 5,4% σε ετήσια βάση. Παράλληλα, διεθνείς εξελίξεις όπως το ζήτημα των Στενών του Ορμούζ και η εκτίναξη των τιμών στα εξοχικά ακίνητα σχηματίζουν μια εικόνα πολλαπλών πιέσεων στο κόστος ζωής.
Τι έγινε: Δεκάδες προγράμματα, ελάχιστα αποτελέσματα
Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, υπάρχουν 48 ενεργές δράσεις στεγαστικής πολιτικής με συνολικό προϋπολογισμό άνω των 6,5 δισ. ευρώ. Από αυτές, τα 24 αμιγώς στεγαστικά προγράμματα ξεπερνούν τα 6 δισ. ευρώ και απευθύνονται σε περισσότερους από 1,5 εκατομμύριο πολίτες. Οι αριθμοί είναι εντυπωσιακοί, αλλά η πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων δεν αντικατοπτρίζει αυτή την κινητοποίηση κεφαλαίων.
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα του αδιεξόδου. Τα κονδύλια υπάρχουν, το ενδιαφέρον των πολιτών είναι έντονο και η απορρόφηση υψηλή. Ωστόσο, ο δικαιούχος αδυνατεί να εντοπίσει κατάλληλο ακίνητο, να ολοκληρώσει τις γραφειοκρατικές διαδικασίες και να εξασφαλίσει τις απαραίτητες εγκρίσεις σε μια αγορά χωρίς επαρκές απόθεμα. Το αποτέλεσμα είναι το πρόγραμμα να χρηματοδοτεί κυρίως την αναζήτηση, χωρίς να λύνει το κεντρικό πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς που κρατά τις τιμές στα ύψη.
Ο βασικός λόγος για τον οποίο τα προγράμματα δεν αποδίδουν τα αναμενόμενα αποτελέσματα είναι δομικός. Οι ώριμες δράσεις ενισχύουν κυρίως τη ζήτηση μέσω επιδοτούμενων δανείων ή βοηθημάτων, ενώ οι παρεμβάσεις για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών κινούνται με αργούς ρυθμούς. Αυτή η ανισορροπία συντηρεί την πίεση στα ενοίκια, η οποία με τη σειρά της δεν αφήνει περιθώρια αποκλιμάκωσης του κόστους διαβίωσης.
Πλαίσιο: Ενοίκια, πληθωρισμός και τα Στενά του Ορμούζ
Η σύνδεση μεταξύ στεγαστικής κρίσης και πληθωρισμού δεν είναι θεωρητική — τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ την επιβεβαιώνουν με αριθμούς. Τον Απρίλιο του 2026, ο ετήσιος πληθωρισμός διαμορφώθηκε στο 5,4%, με την ομάδα της στέγασης να σημειώνει άλμα 13,8%. Οι ισχυρές πιέσεις προήλθαν από τα ενοίκια, το ηλεκτρικό ρεύμα, το φυσικό αέριο και το πετρέλαιο θέρμανσης. Όταν αυτές οι κατηγορίες παραμένουν σε ανοδική πορεία, ο γενικός δείκτης τιμών δεν μπορεί να αποκλιμακωθεί, ακόμα και αν άλλες κατηγορίες προϊόντων εμφανίζουν πτώση.
Στο διεθνές επίπεδο, ένας επιπλέον παράγοντας κρατά σε εγρήγορση τους αναλυτές. Σύμφωνα με δημοσίευμα της ιαπωνικής εφημερίδας Nikkei, τα Στενά του Ορμούζ ενδέχεται να παραμείνουν κλειστά για τουλάχιστον έναν μήνα μετά την επίτευξη συμφωνίας μεταξύ ΗΠΑ και Ιράν. Το προσχέδιο της συμφωνίας προβλέπει την αποναρκοθέτηση των Στενών εντός 30 ημερών από τη συμφωνία, με ελεύθερη διέλευση πλοίων όλων των χωρών χωρίς επιβολή τελών. Αν αυτό το χρονοδιάγραμμα επαληθευθεί, οι αντίστοιχες επιπτώσεις στην ενεργειακή αγορά και άρα στον πληθωρισμό θα παραμείνουν ορατές.
Παράλληλα, η αγορά εξοχικών ακινήτων αποκαλύπτει μια ακόμη διάσταση της στεγαστικής πραγματικότητας. Σύμφωνα με έρευνα της Elxis, οι τιμές των εξοχικών ακινήτων εκτινάχθηκαν κατά 10,8% το πρώτο τετράμηνο του 2026, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 3.398 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η κινητήρια δύναμη αυτής της ανόδου είναι το εκρηκτικό ενδιαφέρον ξένων αγοραστών, κυρίως από τη Βόρεια Ευρώπη, γεγονός που αναδεικνύει τις δύο ταχύτητες του ελληνικού real estate: ακριβά εξοχικά για ξένους επενδυτές και απρόσιτες κύριες κατοικίες για τους Έλληνες.
Τι ακολουθεί: Η πρόκληση της αύξησης της προσφοράς
Η ουσιαστική αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί μετατόπιση του βάρους από τα προγράμματα ενίσχυσης της ζήτησης στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Όσο η αγορά δεν διαθέτει επαρκές απόθεμα ακινήτων, οι επιδοτήσεις δανείων και τα βοηθήματα θα συνεχίσουν να ανεβάζουν τις τιμές αντί να τις κατεβάζουν. Η κυβέρνηση έχει θέσει στεγαστική πολιτική ως προτεραιότητα, με 24 εξειδικευμένα προγράμματα σε εξέλιξη, αλλά η αποτελεσματικότητά τους θα κριθεί από το κατά πόσο καταφέρουν να φέρουν νέα ακίνητα στην αγορά και όχι απλώς να χρηματοδοτήσουν την ήδη τεταμένη αναζήτηση κατοικίας.
