Η ΑΑΔΕ βάζει στο στόχαστρό της ένα τέχνασμα φοροδιαφυγής με ενοίκια, το οποίο αξιοποιούσαν ιδιοκτήτες ακινήτων μέσω εταιρειών συμφερόντων τους. Το σχήμα λειτουργούσε ως εξής: ο ιδιοκτήτης εμφανιζόταν να εισπράττει χαμηλό ενοίκιο από τη δική του εταιρεία, ενώ η ίδια εταιρεία υπεκμίσθωνε το ακίνητο σε τρίτους έναντι πολλαπλάσιου τιμήματος. Η υπόθεση αφορά ιδιοκτήτη ακινήτου στην Αττική και βγήκε στο φως μέσω νέας απόφασης της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ). Η απόφαση δημιουργεί ισχυρό διοικητικό προηγούμενο για τον καταλογισμό ολόκληρου του πραγματικού εισοδήματος στον ιδιοκτήτη.
Το ενοίκιο που «φούσκωσε» οκτώ φορές
Σύμφωνα με τα στοιχεία της υπόθεσης, ο ιδιοκτήτης εκμίσθωσε το ακίνητό του σε εταιρεία συμφερόντων του έναντι μόλις 700 ευρώ τον μήνα. Ο ίδιος κατείχε το 95% του κεφαλαίου της εταιρείας, ενώ στη διοίκησή της συμμετείχε συγγενικό του πρόσωπο, στοιχείο που ενίσχυσε τις υποψίες των ελεγκτών για στημένη συναλλαγή. Στη συνέχεια, η ίδια εταιρεία υπεκμίσθωσε το ακίνητο σε ανεξάρτητη επιχείρηση έναντι 5.500 ευρώ τον μήνα, δηλαδή σε τίμημα σχεδόν οκταπλάσιο από αυτό που φερόταν να εισπράττει ο ιδιοκτήτης. Η τεράστια αυτή διαφορά στάθηκε το κεντρικό στοιχείο που οδήγησε τους ελεγκτές να εμβαθύνουν στην υπόθεση.
Ο φορολογικός έλεγχος έκρινε πως η απόσταση ανάμεσα στα δύο μισθώματα δεν μπορούσε να δικαιολογηθεί από κάποιον βάσιμο εμπορικό λόγο. Η ΔΕΔ επεσήμανε ότι, εφόσον το ακίνητο άξιζε 5.500 ευρώ τον μήνα για τον ανεξάρτητο μισθωτή, δεν υπήρχε λογική εξήγηση για το γιατί η εταιρεία του ιδιοκτήτη το μίσθωνε με μόλις 700 ευρώ. Παράλληλα, διαπιστώθηκε ότι ο ιδιοκτήτης δεν έμενε εκτός της συμφωνίας υπομίσθωσης, καθώς εμφανιζόταν ως τρίτος συμβαλλόμενος και είχε διασφαλίσει πως η μίσθωση θα μπορούσε να συνεχιστεί στο όνομά του ακόμη κι αν η εταιρεία συμφερόντων του αποχωρούσε από το σχήμα.
Πώς υπολογίστηκε η ζημιά για το Δημόσιο
Οι ελεγκτές της ΑΑΔΕ υπολόγισαν ότι μόνο για πέντε μήνες του 2021 μεταφέρθηκε στην εταιρεία φορολογητέα ύλη ύψους 22.800 ευρώ, αφού συνυπολογίστηκε το ποσοστό συμμετοχής του ιδιοκτήτη στο κεφάλαιο. Αν το ποσό αυτό είχε δηλωθεί κανονικά από το φυσικό πρόσωπο ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, θα προέκυπτε σημαντικός πρόσθετος φόρος, τον οποίο ο ιδιοκτήτης απέφυγε μέσω της παρεμβολής της εταιρείας ανάμεσα σε αυτόν και τον πραγματικό μισθωτή. Το ποσό αυτό αφορούσε μόλις πέντε μήνες, γεγονός που υποδεικνύει πως η συνολική διαφυγούσα φορολογητέα ύλη σε ετήσια βάση θα ήταν σαφώς μεγαλύτερη.
Η κρίση της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών δεν σταμάτησε στην εξέταση της νομιμότητας κάθε επιμέρους σύμβασης μίσθωσης ξεχωριστά. Οι ελεγκτές αναζήτησαν ποιος είχε στην πραγματικότητα τον έλεγχο της συναλλαγής, ποιος αποκόμισε το πραγματικό όφελος και αν η ενδιάμεση εταιρεία διέθετε ουσιαστικό εμπορικό ρόλο πέρα από τη μεσολάβηση για τη μείωση του φόρου. Η απάντηση, σύμφωνα με την απόφαση, ήταν πως ο ιδιοκτήτης διατηρούσε ουσιαστικά τον έλεγχο του ακινήτου, χωρίς ωστόσο να αναλαμβάνει αντίστοιχο επιχειρηματικό κίνδυνο με αυτόν που θα δικαιολογούσε το τεράστιο κέρδος της εταιρείας.
Νέο προηγούμενο κατά της φοροδιαφυγής με ενοίκια
Η υπόθεση αναμένεται να λειτουργήσει ως οδηγός για την ΑΑΔΕ σε αντίστοιχες περιπτώσεις όπου ιδιοκτήτες ακινήτων χρησιμοποιούν εταιρικά σχήματα για να μειώσουν τεχνητά το δηλωμένο εισόδημά τους από ενοίκια. Το διοικητικό προηγούμενο που δημιουργεί η απόφαση της ΔΕΔ επιτρέπει στους ελεγκτές να εξετάζουν όχι μόνο το τυπικό περιεχόμενο των συμβάσεων μίσθωσης, αλλά και την ουσιαστική σχέση ελέγχου ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και το ακίνητο, ακόμη και όταν παρεμβάλλεται νομικό πρόσωπο. Με δεδομένο ότι το φαινόμενο της φοροδιαφυγής με ενοίκια μέσω εταιρειών συμφερόντων δεν αφορά μεμονωμένη περίπτωση, η απόφαση αυτή αναμένεται να αποτελέσει σημείο αναφοράς για μελλοντικούς ελέγχους σε ανάλογα εταιρικά σχήματα.
