Νέα δεδομένα για την αγορά ακινήτων φέρνει η απόφαση της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) που ανοίγει τον δρόμο για την πώληση κατασχεμένων ακινήτων, ακόμη και όταν ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εξοφλήσει πλήρως το χρέος του προς την εφορία. Η απόφαση, που φέρει τον αριθμό Α.1158/2026 και υπογράφει ο διοικητής της ΑΑΔΕ Γιώργος Πιτσιλής, εξειδικεύει την εφαρμογή του άρθρου 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας. Στόχος είναι να διευκολυνθούν οι συναλλαγές στην αγορά ακινήτων και να δοθεί μεγαλύτερη ευελιξία σε φορολογούμενους που έχουν κατασχεμένα ακίνητα λόγω ληξιπρόθεσμων οφειλών. Μέχρι σήμερα, η άρση κατάσχεσης προϋπέθετε, κατά κανόνα, πλήρη εξόφληση της οφειλής.
Διαβάστε επίσης: ΑΑΔΕ: Ξεμπλοκάρουν πωλήσεις κατασχεμένων ακινήτων χωρίς εξόφληση
Τι προβλέπει η νέα απόφαση της ΑΑΔΕ
Με τη νέα απόφαση, η ΑΑΔΕ ενεργοποιεί στην πράξη το άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, σε συνδυασμό με το άρθρο 18 του νόμου 5293/2026. Ουσιαστικά, δίνεται πλέον η δυνατότητα αποδέσμευσης ενός κατασχεμένου ακινήτου ακόμη και με μερική καταβολή του χρέους, κάτι που μέχρι πρότινος δεν ίσχυε. Η αλλαγή αφορά όσους ιδιοκτήτες επιθυμούν να πωλήσουν ή να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, αλλά αδυνατούν να εξοφλήσουν το σύνολο της οφειλής τους προς το Δημόσιο. Μέχρι σήμερα, η μεταβίβαση ενός κατασχεμένου ακινήτου προϋπέθετε, κατά κανόνα, την πλήρη εξόφληση του υπολοίπου της οφειλής, γεγονός που δυσκόλευε πολλές συναλλαγές στην αγορά ακινήτων.
Η νέα ρύθμιση θεωρείται σημαντική ανάσα για τους φορολογούμενους με ληξιπρόθεσμα χρέη, καθώς τους επιτρέπει να προχωρήσουν σε πώληση χωρίς να περιμένουν να συγκεντρώσουν το σύνολο του ποσού που οφείλουν στην εφορία. Παράλληλα, το Δημόσιο διασφαλίζει την είσπραξη μέρους της οφειλής άμεσα, μέσω της παρακράτησης από τον συμβολαιογράφο κατά τη σύνταξη του συμβολαίου. Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι η ρύθμιση αφορά αποκλειστικά μεταβιβάσεις με επαχθή αιτία, όπως είναι η πώληση, και όχι δωρεές ή γονικές παροχές.
Η διαδικασία υποβολής αίτησης και οι προϋποθέσεις
Για να ενεργοποιηθεί η διαδικασία, ο οφειλέτης πρέπει να υποβάλει ψηφιακή αίτηση μέσω της πύλης myAADE (myaade.gr), στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου». Η διαδρομή που πρέπει να ακολουθήσει είναι: Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE, στη συνέχεια «Τα Αιτήματά μου», έπειτα «Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές» και τέλος «Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία». Η όλη διαδικασία γίνεται ψηφιακά, χωρίς φυσική παρουσία στην εφορία, γεγονός που επιταχύνει σημαντικά τον χρόνο έγκρισης.
Ωστόσο, η έγκριση της άρσης δεν είναι αυτόματη. Πρέπει να πληρούνται σωρευτικά τρεις βασικές προϋποθέσεις. Πρώτον, ο οφειλέτης να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής, σύμφωνα με το άρθρο 12 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας. Δεύτερον, το τίμημα της πώλησης δεν πρέπει να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου όπως είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη. Τρίτον, από το τίμημα της μεταβίβασης πρέπει να παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το ποσοστό αυτό μπορεί να διαμορφωθεί και υψηλότερα, ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής. Εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, η ΑΑΔΕ εκδίδει σχετική απόφαση, την οποία αποστέλλει στον οφειλέτη μαζί με έγγραφο που αναλύει τον τρόπο υπολογισμού των συντελεστών βαρύτητας.
Πώς υπολογίζεται το ποσό παρακράτησης – Ένα παράδειγμα
Η ΑΑΔΕ παραθέτει ενδεικτικό παράδειγμα για να γίνει κατανοητή η νέα διαδικασία. Έστω ότι ένα φυσικό πρόσωπο επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ. Εφόσον, βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη δυνατή βαθμολογία, δηλαδή 100 βαθμούς, το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο κατώτατο όριο του 25%. Στην περίπτωση αυτή, από το τίμημα της πώλησης θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ, δηλαδή το 25% επί των 80.000 ευρώ, εκτός εάν οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής επιβάλλουν μεγαλύτερο ποσό.
Το παράδειγμα καταδεικνύει ότι όσο πιο συνεπής είναι φορολογικά ο οφειλέτης, τόσο μικρότερο είναι το ποσοστό που θα παρακρατηθεί από το τίμημα της πώλησης. Αντίθετα, όσοι εμφανίζουν χαμηλότερη φορολογική συνέπεια ή μικρότερη πιθανότητα είσπραξης της εναπομένουσας οφειλής ενδέχεται να κληθούν να καταβάλουν μεγαλύτερο ποσοστό κατά την αποδέσμευση του ακινήτου τους. Η ρύθμιση αυτή, που αξιοποιεί κριτήρια εξατομικευμένης αξιολόγησης, αναμένεται να δώσει ανάσα σε ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν παγιδευτεί σε καθεστώς κατάσχεσης, χωρίς όμως να αποδυναμώνει τη δυνατότητα του Δημοσίου να εισπράξει τα οφειλόμενα ποσά.
