Ριζική πολεοδομική ανατροπή φέρνει η νέα νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας για την κατ’ εξαίρεση αλλαγή χρήσης κτιρίων σε κατοικίες. Ο νόμος ψηφίστηκε από τη Βουλή στα τέλη Ιουλίου 2026 και αφορά χιλιάδες κενά επαγγελματικά ακίνητα σε όλη την Ελλάδα. Η ρύθμιση δίνει τη δυνατότητα μαζικής αξιοποίησης εγκαταλειμμένων κτιρίων, προσφέροντας λύση στο στεγαστικό πρόβλημα. Η αλλαγή χρήσης κτιρίων αναμένεται να αλλάξει την εικόνα ολόκληρων γειτονιών.
Ποια κτίρια αφορά η νέα ρύθμιση
Χιλιάδες εγκαταλειμμένα βιοτεχνικά, βιομηχανικά και επαγγελματικά κτίρια, καθώς και άδεια ισόγεια καταστήματα, αποκτούν πλέον τη δυνατότητα να μετατραπούν νόμιμα σε σύγχρονες κατοικίες. Τα ακίνητα αυτά εντοπίζονται κυρίως στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, σε περιοχές όπως το Ψυρρή, το Μεταξουργείο και το Γκάζι, αλλά και στον Πειραιά, στον Ταύρο, στον Βοτανικό, στη λεωφόρο Αθηνών, στα δυτικά προάστια και στη δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης. Με την εισαγωγή ειδικών παρεκκλίσεων από τον υφιστάμενο πολεοδομικό σχεδιασμό και τις τοπικές χρήσεις γης, το μέτρο φιλοδοξεί να αναζωογονήσει υποβαθμισμένες αστικές και βιομηχανικές ζώνες. Παράλληλα, καθορίζει αυστηρές προϋποθέσεις για την αξιοποίηση του υφιστάμενου κελύφους των κτιρίων, χωρίς να επιτρέπεται η προσθήκη νέας δόμησης.
Η ρύθμιση αυτή έρχεται σε μια περίοδο όπου η ζήτηση για κατοικία παραμένει υψηλή, ενώ πολλά επαγγελματικά ακίνητα σε κεντρικές περιοχές παραμένουν αναξιοποίητα εδώ και χρόνια. Η δυνατότητα κατ’ εξαίρεση αλλαγής χρήσης έρχεται να δώσει μια δεύτερη ευκαιρία σε κτίρια που είχαν χάσει τη λειτουργικότητά τους.
Ο νέος κώδικας ιδιοκτησίας ενισχύει τη μεταρρύθμιση
Το επενδυτικό ενδιαφέρον κορυφώνεται καθώς η εξέλιξη αυτή συμπίπτει χρονικά με τον επικείμενο νέο κώδικα ιδιοκτησίας, οι βασικοί άξονες του οποίου παρουσιάστηκαν επίσημα από το υπουργείο Δικαιοσύνης στις αρχές Αυγούστου. Το νομοσχέδιο βρίσκεται υπό διαμόρφωση από ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή και στοχεύει στην απελευθέρωση και στην καλύτερη εμπορική αξιοποίηση χιλιάδων ακινήτων. Αναμένεται να κατατεθεί προς ψήφιση το προσεχές διάστημα, με προοπτική η διαδικασία να έχει ολοκληρωθεί έως το τέλος του τρέχοντος έτους.
Η νέα μεταρρύθμιση στοχεύει κυρίως στον εκσυγχρονισμό του πλαισίου της συνιδιοκτησίας και της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Θα επιτρέπει την κατάτμηση μεγάλων ακινήτων σε μικρότερα διαμερίσματα, ακόμη και αν υπάρχει αντίθετη πρόβλεψη στον κανονισμό του κτιρίου. Επιπλέον, θα μειώσει τα απαιτούμενα ποσοστά συναίνεσης των συνιδιοκτητών για κρίσιμες παρεμβάσεις και θα συνδέσει τη διαδικασία άμεσα με την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, ώστε οι μεταβιβάσεις να γίνονται ταχύτερα.
Ποιες περιοχές συγκεντρώνουν το επενδυτικό ενδιαφέρον
Η δυνατότητα κατ’ εξαίρεση αλλαγής χρήσης κτιρίων σε κατοικίες στρέφει το επενδυτικό ενδιαφέρον σε συγκεκριμένες ζώνες με μεγάλη συγκέντρωση κενών επαγγελματικών ακινήτων. Σύμφωνα με στοιχεία της κτηματαγοράς, οι περισσότερες μετατροπές καταστημάτων σε σύγχρονα διαμερίσματα γίνονται πλέον μαζικά σε εμπορικούς δρόμους της Αθήνας που έχουν χάσει την εμπορική κίνηση, όπως η Κυψέλη, το Παγκράτι, τα Πατήσια και ο Νέος Κόσμος. Αντίστοιχο ενδιαφέρον καταγράφεται και σε παλαιές βιοτεχνικές ζώνες στα δυτικά προάστια και στον Πειραιά, όπου υπάρχουν μεγάλα, ψηλοτάβανα κτίρια ιδανικά για τη δημιουργία lofts.
Στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά, παλαιά εμπορικά κτίρια και αποθήκες αποτελούν πλέον στόχο επενδυτών που βλέπουν στη νέα ρύθμιση ευκαιρία αξιοποίησης. Η σύνδεση της αλλαγής χρήσης κτιρίων με τον υπό διαμόρφωση κώδικα ιδιοκτησίας αναμένεται να διευκολύνει περαιτέρω τις διαδικασίες μετατροπής, δίνοντας νέα πνοή σε περιοχές που είχαν χάσει την εμπορική τους δυναμική.
