Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο επανέρχεται με νέες προτάσεις για τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα, βάζοντας στο τραπέζι πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις στα κλειστά ακίνητα που παραμένουν εκτός αγοράς για παρατεταμένο χρονικό διάστημα. Η νέα έκθεση του Ταμείου για την ελληνική οικονομία συνδέει ευθέως το πρόβλημα της στέγης με το μεγάλο απόθεμα αναξιοποίητων κατοικιών, το οποίο εκτιμάται ότι αγγίζει το 35% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας. Οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 7,75% το 2025, ενώ η σωρευτική άνοδος από το 2016 ξεπερνά το 85%, δημιουργώντας οξύτατο πρόβλημα προσβασιμότητας για τα νοικοκυριά.
Τι έγινε: Η έκθεση και οι κεντρικές διαπιστώσεις
Στη νέα έκθεσή του για την ελληνική οικονομία, το ΔΝΤ περιγράφει τη στεγαστική κρίση ως βασική διαρθρωτική πρόκληση. Οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό από τα διαθέσιμα εισοδήματα των νοικοκυριών, δημιουργώντας ένα ψαλίδι που διευρύνεται χρόνο με τον χρόνο. Το Ταμείο επισημαίνει ότι το πρόβλημα δεν εντοπίζεται αποκλειστικά στην περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα, αλλά και στο γεγονός ότι ένα τεράστιο τμήμα του υπάρχοντος αποθέματος παραμένει ανενεργό. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει η έκθεση, περίπου το 35% των κατοικιών στην Ελλάδα δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, γεγονός που εντείνει την έλλειψη προσφοράς ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές.
Το ΔΝΤ αναλύει διεξοδικά τους λόγους για τους οποίους τόσες κατοικίες παραμένουν εκτός αγοράς. Πολλοί ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν την απαραίτητη ρευστότητα για να προχωρήσουν σε ανακαίνιση, ενώ το κόστος επισκευών παραμένει ιδιαίτερα υψηλό. Επιπλέον, σύνθετα ιδιοκτησιακά καθεστώτα, με κατακερματισμένες ιδιοκτησίες ανάμεσα σε πολλούς κληρονόμους, καθιστούν δύσκολη οποιαδήποτε απόφαση αξιοποίησης. Πολεοδομικές και νομικές εκκρεμότητες αποτελούν επίσης ανασταλτικό παράγοντα, καθηλώνοντας χιλιάδες κατοικίες σε καθεστώς μακροχρόνιας αδράνειας ακόμα και σε περιοχές με έντονη ζήτηση.
Ωστόσο, το πιο κρίσιμο στοιχείο που αναδεικνύει η έκθεση είναι ότι η αγορά εμφανίζει υψηλή ζήτηση και περιορισμένη προσφορά, παρότι στα χαρτιά υπάρχουν πολλά ακίνητα που θα μπορούσαν να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Το ΔΝΤ θεωρεί ότι η αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος μπορεί να αποδώσει ταχύτερα αποτελέσματα σε σχέση με την ανέγερση νέων κατοικιών, ειδικά σε μια περίοδο κατά την οποία η οικοδομική δραστηριότητα αντιμετωπίζει σημαντικούς περιορισμούς. Η πολιτική για τη στέγαση, επισημαίνει το Ταμείο, πρέπει να μετακινηθεί από την ενίσχυση της ζήτησης στην αύξηση της πραγματικής προσφοράς κατοικιών.
Αντιδράσεις και πλαίσιο: Τι προτείνει το ΔΝΤ
Στην κορυφή των προτάσεων του ΔΝΤ βρίσκεται η επιβολή πρόσθετης φορολόγησης στα κλειστά ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές υψηλής ζήτησης, στα πρότυπα αντίστοιχων ευρωπαϊκών μοντέλων όπως αυτό που εφαρμόζεται στη Γαλλία. Η λογική πίσω από αυτή την πρόταση είναι σχετικά απλή: ένα ακίνητο που παραμένει αναξιοποίητο σε περιοχή με μεγάλη πίεση στα ενοίκια επιτείνει την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών. Η φορολογική επιβάρυνση θα λειτουργούσε ως κίνητρο για τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν είτε σε αξιοποίηση είτε σε εκμίσθωση των ακινήτων τους. Το Ταμείο δεν προτείνει μόνο να επιβληθεί κόστος, αλλά να δοθούν ταυτόχρονα εργαλεία ώστε τα σπίτια αυτά να γίνουν ξανά κατοικήσιμα μέσω προγραμμάτων ανακαίνισης με εισοδηματικά κριτήρια.
Παράλληλα, το ΔΝΤ προτείνει επέκταση και καλύτερη στόχευση των υφιστάμενων προγραμμάτων επιδότησης ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης. Τα προγράμματα αυτά θα πρέπει να έχουν σαφή εισοδηματικά κριτήρια, ώστε να επωφελούνται κυρίως εκείνοι που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να ανακαινίσουν μόνοι τους. Με αυτόν τον τρόπο, οι ιδιοκτήτες που κρατούν κλειστά ακίνητα όχι από αδιαφορία αλλά από οικονομική αδυναμία θα έχουν ένα πρακτικό εργαλείο διεξόδου από αυτή την κατάσταση. Η έμφαση μπαίνει στην ενεργοποίηση παλαιών κατοικιών που σήμερα μένουν ανενεργές και θα μπορούσαν να καλύψουν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.
Το ΔΝΤ εμφανίζεται επιφυλακτικό και απέναντι στις ισχύουσες πολιτικές στήριξης ενοικιαστών και νέων αγοραστών. Μέτρα όπως η επιστροφή ενοικίου, οι επιδοτήσεις στέγασης ή τα επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια ανακουφίζουν προσωρινά τα νοικοκυριά, ωστόσο ενδέχεται να λειτουργήσουν αντίστροφα ενισχύοντας τις τιμές λόγω αύξησης της ζήτησης χωρίς αντίστοιχη ενίσχυση της προσφοράς. Επιπλέον, στο μικροσκόπιο του Ταμείου μπαίνει και το ισχύον καθεστώς μακροχρόνιων μισθώσεων, καθώς η υποχρεωτική τριετής διάρκεια των συμβολαίων θεωρείται από αρκετούς ιδιοκτήτες αποτρεπτική, περιορίζοντας την ευελιξία διαχείρισης της περιουσίας τους.
Τι ακολουθεί: Το ελληνικό πλαίσιο
Το πιο κοντινό αντίστοιχο μέτρο που ισχύει ήδη στην Ελλάδα είναι ο διπλός ΕΝΦΙΑ για κλειστά ακίνητα που ανήκουν σε τράπεζες, funds, servicers και συνδεδεμένα νομικά πρόσωπα. Η βασική διαφορά με αυτό που προτείνει το ΔΝΤ είναι ότι το ισχύον μέτρο δεν αφορά τον μικρό ιδιοκτήτη ή τα φυσικά πρόσωπα γενικότερα, αλλά στοχεύει αποκλειστικά θεσμικούς κατόχους ακινήτων. Η πρόταση του Ταμείου θα σήμαινε επέκταση της λογικής αυτής και στους ιδιώτες ιδιοκτήτες, γεγονός που αναμένεται να προκαλέσει έντονο διάλογο. Το ζήτημα της στέγης παραμένει από τα κεντρικά κοινωνικά και οικονομικά θέματα στην ελληνική ατζέντα, με τις προτάσεις του ΔΝΤ να ανοίγουν νέο κύκλο συζητήσεων για το πώς θα αντιμετωπιστεί δομικά το πρόβλημα.
