Νέο τοπίο διαμορφώνεται στο καθεστώς ιδιοκτησίας ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς δύο παράλληλες πρωτοβουλίες αναμένεται να αλλάξουν τους κανόνες που ισχύουν σήμερα. Το υπουργείο Δικαιοσύνης προωθεί νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας που θα ρυθμίζει ζητήματα όπως η κατάτμηση διαμερισμάτων, η ενεργειακή αναβάθμιση και οι εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους, ενώ η ΑΑΔΕ ετοιμάζεται να ενεργοποιήσει έως το τέλος Ιουλίου το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Οι δύο αλλαγές, αν και διαφορετικές ως προς το αντικείμενό τους, κινούνται προς την ίδια κατεύθυνση: την εξορθολόγηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος και τη μεγαλύτερη διαφάνεια στις συναλλαγές ακινήτων.
Η αναμόρφωση του Κώδικα Ιδιοκτησίας
Σύμφωνα με όσα έχουν γίνει γνωστά, ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας στοχεύει να συγκεντρώσει τις διάσπαρτες διατάξεις που σήμερα διέπουν τις πολυκατοικίες και να δώσει λύσεις σε προβλήματα που μπλοκάρουν την αξιοποίηση ακινήτων. Ανάμεσα στα ζητήματα που τίθενται υπό αναμόρφωση είναι η κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων, η ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων, οι εργασίες σε κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη, η αξιοποίηση κοινών οικοπέδων, καθώς και το δικαίωμα υψούν. Μία από τις βασικές αλλαγές που εξετάζονται είναι η δυνατότητα ένας ιδιοκτήτης να χωρίσει ένα μεγάλο διαμέρισμα σε δύο μικρότερα, ακόμη και όταν ο υφιστάμενος κανονισμός της πολυκατοικίας το απαγορεύει. Η ρύθμιση αυτή συνδέεται με την ανάγκη αξιοποίησης μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων και αύξησης της διαθέσιμης κατοικίας, κυρίως στα αστικά κέντρα.
Η τοπογράφος-πολεοδόμος μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή διευκρινίζει ότι η κατάτμηση δεν αποτελεί απλή υπόθεση και δεν αρκεί η απόφαση ενός ιδιοκτήτη για να προχωρήσει. Κάθε αλλαγή σε μια πολυκατοικία πρέπει να εξετάζεται ταυτόχρονα από ιδιοκτησιακή, τεχνική και πολεοδομική πλευρά, ενώ η προωθούμενη νομοθετική απλοποίηση δεν σημαίνει ότι καταργείται ο τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος. Αντίθετα, όσο πιο σύνθετες γίνονται οι δυνατότητες αξιοποίησης ενός ακινήτου, τόσο πιο αναγκαίος καθίσταται ο ρόλος του μηχανικού, ο οποίος καλείται να διασφαλίσει ότι κάθε παρέμβαση γίνεται με σεβασμό στα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών. Μέχρι να ψηφιστεί ο νέος νόμος, εξακολουθεί να ισχύει το σημερινό καθεστώς, ενώ οι ανακοινώσεις που έχουν γίνει δείχνουν την κατεύθυνση των αλλαγών χωρίς να αποτελούν ακόμη εφαρμοστέο δίκαιο.
Το ΜΙΔΑ και η ψηφιακή καταγραφή της ακίνητης περιουσίας
Παράλληλα με την αναμόρφωση του ιδιοκτησιακού πλαισίου, η ΑΑΔΕ προχωρά στην ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, μιας νέας πλατφόρμας που θα συγκεντρώνει σε έναν ενιαίο ηλεκτρονικό φάκελο όλα τα στοιχεία για κάθε ακίνητο της χώρας. Η ενεργοποίηση αναμένεται μέχρι το τέλος Ιουλίου και θα ανοίξει τον δρόμο για εκτεταμένες ηλεκτρονικές διασταυρώσεις μεταξύ διαφορετικών υπηρεσιών. Η αρχή θα γίνει από τα αγροτεμάχια και τις καλλιεργούμενες εκτάσεις, με τους αγρότες να είναι οι πρώτοι που θα κληθούν να ελέγξουν αν τα στοιχεία που εμφανίζονται στο σύστημα είναι σωστά. Η διαδικασία θεωρείται κρίσιμη, καθώς οι πληροφορίες που θα περιλαμβάνονται στο ΜΙΔΑ θα χρησιμοποιηθούν για τον υπολογισμό των αγροτικών ενισχύσεων και ειδικότερα της προκαταβολής που προγραμματίζεται να καταβληθεί τον Οκτώβριο.
Οι πρώτες δοκιμές του νέου συστήματος αποκάλυψαν σημαντικά προβλήματα, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις εντοπίστηκαν διαφορές ανάμεσα στα στοιχεία του Ε9 και του Κτηματολογίου. Παράλληλα καταγράφηκαν ιδιοκτησίες με εκκρεμότητες, καθώς και εκτάσεις που εμφανίζονται ως δημόσιες λόγω δασικών χαρτών ή ελλιπών τίτλων, παρότι καλλιεργούνται εδώ και πολλά χρόνια από ιδιώτες. Για την αποφυγή μαζικών προβλημάτων κατά την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ, εξετάζεται μεταβατική περίοδος διάρκειας οκτώ έως δέκα μηνών, κατά την οποία οι ιδιοκτήτες θα έχουν τη δυνατότητα να ελέγξουν την εικόνα της περιουσίας τους και να διορθώσουν τυχόν λάθη πριν ενεργοποιηθούν πλήρως οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις και οι προβλεπόμενοι έλεγχοι.
Τι ακολουθεί για τους ιδιοκτήτες
Οι διορθώσεις θα ξεκινούν από το Ε9, το οποίο αποτελεί τη βασική πηγή στοιχείων για το νέο μητρώο. Εάν διαπιστωθούν αποκλίσεις, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να προχωρούν σε αλλαγές στο Κτηματολόγιο, στους τίτλους ιδιοκτησίας ή στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ανάλογα με την περίπτωση. Η μεταβατική λειτουργία θα δώσει παράλληλα στην ΑΑΔΕ τη δυνατότητα να δοκιμάσει στην πράξη τη διασύνδεση όλων των πληροφοριακών συστημάτων και να αντιμετωπίσει τυχόν τεχνικά προβλήματα, πριν το ΜΙΔΑ χρησιμοποιηθεί ως βασική βάση δεδομένων για φορολογικούς υπολογισμούς, στεγαστικές πολιτικές, επιδόματα και ελέγχους. Στόχος του νέου μητρώου είναι να δοθεί τέλος στον κατακερματισμό των πληροφοριών που υπάρχει σήμερα, καθώς τα στοιχεία για κάθε ακίνητο βρίσκονται μέχρι τώρα διασκορπισμένα στο Ε9, στο Κτηματολόγιο, στον ΔΕΔΔΗΕ, στις δηλώσεις μισθώσεων και στους δήμους, με αποτέλεσμα να προκύπτουν χιλιάδες αναντιστοιχίες. Με το ΜΙΔΑ, κάθε ακίνητο θα αποκτήσει έναν ολοκληρωμένο ψηφιακό φάκελο, στον οποίο θα καταγράφονται το είδος, η επιφάνεια, η θέση, η χρήση και η κατάσταση ηλεκτροδότησής του.
