Ο δρόμος για τον υπολογισμό του τεκμηρίου αγοράς ακινήτου σε ποσό χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία ανοίγει πλέον για χιλιάδες φορολογούμενους, μετά από απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Η κρίση του ανώτατου δικαστηρίου, με αριθμό 2086/2025, αφορά αγοραστές ακινήτων που κατέβαλαν τίμημα χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία του ακινήτου που αγόρασαν. Το ΣτΕ ξεκαθαρίζει ότι, εφόσον ο φορολογούμενος μπορεί να αποδείξει το πραγματικό ποσό που πλήρωσε, αυτό και όχι η αντικειμενική αξία πρέπει να λαμβάνεται υπόψη για το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου.
Τι αλλάζει με την απόφαση του ΣτΕ
Το ανώτατο δικαστήριο ξεχωρίζει δύο διαφορετικές φορολογικές υποχρεώσεις που συχνά συγχέονται από τους φορολογούμενους. Από τη μία πλευρά βρίσκεται ο φόρος μεταβίβασης, για τον οποίο λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία του ακινήτου, ανεξάρτητα από το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε. Από την άλλη πλευρά υπάρχει το τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου, το οποίο βαρύνει το εισόδημα του αγοραστή και υπολογίζεται διαφορετικά. Σύμφωνα με την απόφαση, όταν το πραγματικό και αποδεδειγμένο τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, η δαπάνη απόκτησης δεν μπορεί να υπολογίζεται αυτόματα πάνω στην υψηλότερη αντικειμενική τιμή.
Ως τεκμήριο αγοράς ακινήτου υπολογίζεται πλέον το ποσό που πράγματι κατέβαλε ο αγοραστής, προσαυξημένο με τον φόρο μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τις υπόλοιπες δαπάνες που συνδέονται με την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας. Σε ένα παράδειγμα που αναφέρεται στην απόφαση, ακίνητο με αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ που αγοράστηκε έναντι 110.000 ευρώ μπορεί να στηρίξει το τεκμήριο στα 110.000 ευρώ μαζί με τα σχετικά έξοδα, χωρίς να απαιτείται αυτόματα η κάλυψη των 150.000 ευρώ. Η διαφορά αυτή μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμη για όσους καλούνται να καλύψουν το τεκμήριο με εισοδήματα, ανάλωση κεφαλαίου προηγούμενων ετών, τραπεζικό δάνειο ή γονική παροχή.
Τι πρέπει να αποδείξουν οι φορολογούμενοι
Η απόφαση δεν σημαίνει ότι η ΑΑΔΕ υποχρεούται να αποδέχεται χωρίς έλεγχο κάθε χαμηλότερο τίμημα που αναγράφεται σε ένα συμβόλαιο. Ο αγοραστής πρέπει να είναι σε θέση να τεκμηριώσει το ποσό που πράγματι καταβλήθηκε, με στοιχεία πληρωμής μέσω τράπεζας και κάθε άλλο πρόσφορο αποδεικτικό μέσο. Το ΣτΕ έκρινε επιπλέον ότι η μη αμφισβήτηση της αντικειμενικής αξίας κατά την επιβολή του φόρου μεταβίβασης δεν στερεί από τον φορολογούμενο το δικαίωμα να αποδείξει χαμηλότερο πραγματικό τίμημα σε μεταγενέστερη διαφορά για τη φορολογία εισοδήματος.
Ο κανόνας, ωστόσο, λειτουργεί και προς την αντίθετη κατεύθυνση. Εάν οι κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών ή άλλα στοιχεία δείξουν ότι ο αγοραστής κατέβαλε ποσό μεγαλύτερο από εκείνο που αναγράφεται στο συμβόλαιο, η φορολογική διοίκηση μπορεί να χρησιμοποιήσει το υψηλότερο πραγματικό ποσό για τον υπολογισμό του τεκμηρίου αγοράς ακινήτου. Δηλαδή, ένα συμβόλαιο με χαμηλότερη τιμή δεν προστατεύει αυτόματα τον αγοραστή από τεκμήριο βασισμένο σε μεγαλύτερο ποσό, εφόσον αποδεικνύεται από άλλα στοιχεία ότι αυτό ήταν το πραγματικό τίμημα που άλλαξε χέρια.
Τι ακολουθεί
Η υπόθεση που εξέτασε το ΣτΕ παραπέμφθηκε για νέα κρίση στο αρμόδιο διοικητικό δικαστήριο. Οι δικαστές θα κληθούν να εξετάσουν τα πραγματικά στοιχεία της πληρωμής και όχι να εξισώσουν αυτόματα το τεκμήριο αγοράς ακινήτου με την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Η απόφαση 2086/2025 αναμένεται να αποτελέσει σημείο αναφοράς για ανάλογες υποθέσεις αγοραστών ακινήτων που αντιμετωπίζουν διαφορά ανάμεσα στο τίμημα που πλήρωσαν και στην αντικειμενική αξία που υπολόγιζε μέχρι σήμερα η φορολογική διοίκηση.
