Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων κοντά σε ρέματα δικαιούνται αποζημίωση όταν η δόμηση στηρίχθηκε σε παράνομες οικοδομικές άδειες της διοίκησης. Με δύο νέες αποφάσεις του, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο ξεκαθάρισε ότι το Δημόσιο, οι Περιφέρειες και οι δήμοι φέρουν ευθύνη όταν χορηγούν άδειες σε παραρεμάτιες περιοχές χωρίς να έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος. Η απόφαση αφορά ιδιοκτήτες, συνιδιοκτήτες αλλά και εργολάβους που υπέστησαν ζημιές από παράνομες πολεοδομικές πράξεις.
Διαβάστε επίσης: Το ΣτΕ επιβάλλει αποζημιώσεις σε ιδιοκτήτες ρεμάτων
Οι δύο αποφάσεις του ΣτΕ και το σκεπτικό τους
Σύμφωνα με τις υπ’ αριθμ. 1177 και 1281/2026 αποφάσεις, το ΣτΕ υποχρέωσε το Δημόσιο, τις Περιφέρειες και τους δήμους να αποζημιώσουν ιδιώτες για ζημίες που προκλήθηκαν από παράνομες πράξεις της διοίκησης σε παραρεμάτιες περιοχές εντός ρυμοτομικού σχεδίου. Το δικαστήριο επανέλαβε τον βασικό κανόνα πως η δόμηση ή η τακτοποίηση ιδιοκτησιών κοντά σε ρέματα επιτρέπεται μόνο εφόσον έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος. Χωρίς αυτή την προϋπόθεση, κάθε άδεια που εκδίδεται θεωρείται παράνομη, ανοίγοντας τον δρόμο για αξιώσεις αποζημίωσης από τους πληγέντες ιδιοκτήτες.
Ιδιαίτερο βάρος δόθηκε στις λεγόμενες «προσωρινές» οριοθετήσεις, οι οποίες βασίζονται στον Κτιριοδομικό Κανονισμό. Το ΣτΕ έκρινε ότι αυτές είναι παράνομες, καθώς εκδίδονται χωρίς την απαραίτητη νομοθετική εξουσιοδότηση. Στην περίπτωση που συντρέχουν και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις, μπορεί να θεμελιωθεί ευθύνη του Δημοσίου ή νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου για αποζημίωση του δικαιούχου της οικοδομικής άδειας ή του ιδιοκτήτη και συνιδιοκτήτη του ακινήτου. Η κρίση αυτή αφορά άμεσα εκατοντάδες ιδιοκτησίες σε παραρεμάτιες περιοχές που έχουν χτιστεί ή τακτοποιηθεί με βάση αντίστοιχες προσωρινές οριοθετήσεις.
Το σκεπτικό για την προστασία των ιδιωτών
Στο σκεπτικό των αποφάσεων, το ΣτΕ τόνισε πως οι σχετικές πολεοδομικές διατάξεις δεν αποσκοπούν αποκλειστικά στην εξυπηρέτηση του γενικού συμφέροντος. Οι διατάξεις αυτές, όπως αναφέρεται, «αποσκοπούν στην προστασία ατομικών δικαιωμάτων ή συμφερόντων των ιδιωτών», καθώς επιτρέπουν την έκδοση πράξης εφαρμογής ρυμοτομικού σχεδίου, προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης, όπως και άδειας ανέγερσης οικοδομής σε παραρεμάτιο ακίνητο, πάντα υπό την προϋπόθεση ότι έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση. Η διατύπωση αυτή ενισχύει σημαντικά τη νομική θέση των ιδιοκτητών που προσφεύγουν κατά του Δημοσίου για αποζημίωση.
Στο πλαίσιο των δύο υποθέσεων, το ΣτΕ έκρινε εσφαλμένες τις αποφάσεις των κατώτερων δικαστηρίων. Έκανε δεκτές τις αιτήσεις αναίρεσης, ακύρωσε δύο αποφάσεις του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά και ανέπεμψε τις υποθέσεις για νέα κρίση. Η απόφαση αυτή σηματοδοτεί αλλαγή στη νομολογία, καθώς τα κατώτερα δικαστήρια είχαν αρχικά αποφανθεί διαφορετικά, μη αναγνωρίζοντας ευθύνη του Δημοσίου στις συγκεκριμένες περιπτώσεις.
Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες παραρεμάτιων ακινήτων
Η νομολογία του ΣτΕ αναμένεται να έχει ευρύτερες επιπτώσεις για ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται κοντά σε ρέματα, ιδίως σε περιοχές όπου δήμοι και πολεοδομικές υπηρεσίες είχαν βασιστεί σε προσωρινές οριοθετήσεις για την έκδοση αδειών. Πλέον, όσοι έχουν υποστεί ζημιά από τέτοιες παράνομες πράξεις αποκτούν ισχυρό νομικό έρεισμα για να διεκδικήσουν αποζημίωση από το Δημόσιο, τις Περιφέρειες ή τους δήμους. Η υπόθεση αναμένεται να απασχολήσει εκ νέου το Διοικητικό Εφετείο Πειραιά, το οποίο καλείται να επανεξετάσει τις δύο υποθέσεις με βάση το σκεπτικό του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου.
