Το Συμβούλιο της Επικρατείας άλλαξε ριζικά τη νομολογία του για τις ζημιές σε ακίνητα κοντά σε ρέματα, κρίνοντας ότι οι Δήμοι, οι Περιφέρειες και το Δημόσιο οφείλουν να καταβάλλουν αποζημιώσεις στους ιδιοκτήτες. Η απόφαση αφορά περιπτώσεις όπου έχουν εκδοθεί παράνομες οικοδομικές άδειες σε παραρεμάτιες περιοχές χωρίς να έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος. Οι αποφάσεις με αριθμούς 1177 και 1281 του 2026 αντιστρέφουν προηγούμενη αντίθετη νομολογία του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου. Το ζήτημα των αποζημιώσεων ιδιοκτητών ρεμάτων αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες, συνιδιοκτήτες και εργολάβους σε όλη τη χώρα.
Οι αποζημιώσεις ιδιοκτητών ρεμάτων: Τι έκρινε το ΣτΕ
Με τις δύο αποφάσεις, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο έκρινε ότι θεμελιώνεται ευθύνη του Δημοσίου, των Περιφερειών και των Δήμων για τις ζημιές που προκαλούνται σε ακίνητα ιδιωτών όταν έχουν εκδοθεί παράνομες οικοδομικές άδειες ή πολεοδομικές πράξεις κοντά σε ρέματα. Σύμφωνα με τους συμβούλους Επικρατείας, η δόμηση ή η τακτοποίηση ιδιοκτησιών σε παραρεμάτιες περιοχές επιτρέπεται μόνο εφόσον έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση του ρέματος. Οι λεγόμενες «προσωρινές» οριοθετήσεις, που βασίζονταν στον Κτιριοδομικό Κανονισμό, κρίθηκαν παράνομες, καθώς εκδίδονταν χωρίς την απαραίτητη νομοθετική εξουσιοδότηση. Η απόφαση αφορά ακίνητα που βρίσκονται εντός ρυμοτομικού σχεδίου.
Η υπόθεση έφτασε στο Συμβούλιο της Επικρατείας έπειτα από δύο αιτήσεις αναίρεσης κατά αντίθετων αποφάσεων του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά. Οι σύμβουλοι Επικρατείας έκριναν εσφαλμένες τις αποφάσεις των κατώτερων δικαστηρίων, έκαναν δεκτές τις αιτήσεις αναίρεσης και ακύρωσαν τις δύο αποφάσεις, αναπέμποντας τις υποθέσεις για νέα κρίση. Δικαιούχοι αποζημίωσης, σύμφωνα με το σκεπτικό, μπορούν να είναι ιδιοκτήτες, συνιδιοκτήτες αλλά και εργολάβοι που υπέστησαν ζημιές εξαιτίας παράνομων πράξεων της διοίκησης σε Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης α΄ και β΄ βαθμού.
Το σκεπτικό των δικαστών και οι συνέπειες για τους πολίτες
Στο σκεπτικό των αποφάσεων, οι σύμβουλοι Επικρατείας τονίζουν ότι οι σχετικές πολεοδομικές διατάξεις δεν αποσκοπούν μόνο στην εξυπηρέτηση του γενικού συμφέροντος. Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά, οι διατάξεις αποσκοπούν στην προστασία ατομικών δικαιωμάτων ή συμφερόντων των ιδιωτών, καθώς επιτρέπουν την έκδοση πράξης εφαρμογής ρυμοτομικού σχεδίου, προσκύρωσης, τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης, όπως και άδειας ανέγερσης οικοδομής σε παραρεμάτιο ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι έχει προηγηθεί οριστική οριοθέτηση. Με αυτόν τον τρόπο, το Συμβούλιο της Επικρατείας αναγνωρίζει ότι η παρανομία της διοίκησης δεν αφορά μόνο ζήτημα δημοσίου συμφέροντος, αλλά δημιουργεί άμεση υποχρέωση αποζημίωσης προς τους πολίτες που επλήγησαν.
Παράλληλα, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο έθεσε στο επίκεντρο και την παράλειψη της διοίκησης να ολοκληρώσει τις οριστικές οριοθετήσεις των ρεμάτων, παρά τις προγενέστερες ακυρωτικές αποφάσεις του ίδιου του ΣτΕ. Η καθυστέρηση αυτή, σύμφωνα με τη δικαστική κρίση, δεν μπορεί να λειτουργεί εις βάρος των ιδιωτών που είχαν λάβει άδειες βάσει προσωρινών οριοθετήσεων. Η μεταστροφή της νομολογίας ανοίγει τον δρόμο για αξιώσεις αποζημίωσης από ιδιοκτήτες που εγκλωβίστηκαν πολεοδομικά σε παραρεμάτιες περιοχές, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις που έθεσε το δικαστήριο.
Τι ακολουθεί μετά την απόφαση
Οι δύο υποθέσεις που εξέτασε το Συμβούλιο της Επικρατείας αναπέμφθηκαν στο Διοικητικό Εφετείο Πειραιά για νέα κρίση, με βάση το σκεπτικό των αποφάσεων 1177 και 1281 του 2026. Δήμοι και Περιφέρειες αναμένεται πλέον να αντιμετωπίσουν αιτήματα αποζημίωσης από ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται κοντά σε ρέματα με παράνομες οικοδομικές άδειες, καθώς το ζήτημα των αποζημιώσεων ιδιοκτητών ρεμάτων παραμένει στο επίκεντρο της δικαστικής και διοικητικής πρακτικής.
